Управление портфелем недвижимости (стр. 3 из 5)

Передача риска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формой реакции на риск. Не устраняя сам источник риска, компенсация его возможных последствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формой передачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенность ситуации риска в определенные издержки.

Проекты девелопмента, риски которых, как правило, существенно больше, чем риски инвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков. Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций, которые могут проявляться в течение нескольких лет после окончания строительства. Например, нарушение технологии производства работ при устройстве гидроизоляционных слоев может привести к постоянным протечкам и, соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение в контрактные соглашения четко определенной ответственности проектировщиков, подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. В противном случае, для установления степени ответственности может потребоваться дорогостоящее судебное разбирательство.

Следует заметить, что передача риска в некоторых ситуациях может обернуться появлением дополнительного риска. Например, при осуществлении проекта девелопмента риск может быть передан генподрядчику путем включения в договор на строительство статей, предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара во время строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируются финансовые возможности генподрядчика или другого участника процесса девелопмента возместить убытки в полном масштабе. [18]

Избежание риска. Данная форма реакции на риск по сути эквивалентна отказу от принятия риска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ от надстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает риск дополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативных деформаций несущих конструкций. [18]

2 Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости

2.1 Общие положения формирования портфеля

Стратегия — способ организационных, финансовых и экономических действий, предназначенных для поэтапного достижения стратегических целей в долгосрочном периоде.

Тактика — организационные, экономические и финансовые действия, направленные на решение задач и достижение целей в краткосрочном периоде.

Уровни разработки стратегии управления для фирмы совпадают с уровнем управления портфелем недвижимости (табл. 2). [9]

Таблица 2 Уровни разработки стратегии управления для фирмы

Уровень стратегии	Ответственные за разработку и принятие решений	Содержание разработки
Корпоративная стратегия	Исполнительный директор, вице-директоры: решение принимается/корректируется советом директоров	Создание и управление портфелем стратегических зон хозяйствования (СЗХ), отделений. Обеспечение конкурентного преимущества. Определение инвестиционных приоритетов и управление ресурсами в наиболее привлекательных СЗХ. Пересмотр, ревизия, унификация основных стратегических подходов руководителей СЗХ
Стратегия СЗХ	Главный менеджер СЗХ принимает решения и согласовывает их с вышестоящим руководством	Определение действий и подходов для успешной: конкуренции. Формирование реакции на изменение внешних условий
Функциональная стратегия	Функциональные менеджеры. Решения принимаются и согласовываются с руководителями СЗХ	Создание функциональных подходов поддержки стратегии бизнеса и достижения функциональных стратегий в НИОКР, производстве, маркетинге, финансах, кадрах
Оперативная стратегия	Руководители и исполнители нижнего уровня, менеджеры, в том числе функциональные, принимают и согласовывают эешения с начальниками функциональных отделов	Разработка более узких и специфических подходов и действий в поддержку функциональных и СЗХ стратегий в интересах достижения целей вышестоящих отделов и служб

Миссия и цели стратегии

Миссия — понятие, отражающее предназначение бизнеса и его философию.

Деятельность по формированию и управлению портфелем недвижимости своей миссией имеет решение социально-экономических задач муниципального образования — обеспечение населения благами (жильем) и услугами, создание нормальных цивилизованных условий жизнедеятельности человека. Основные цели формирования портфеля:

—доход на вложенный капитал, знания и умение;

—обеспечение населения жилой площадью, товарами и услугами;

—создание рабочих мест и повышение занятости населения;

—повышение экономического рейтинга региона и муниципального образования;

—привлечение инвестиций в регион извне;

—повышение жизненного уровня населения.

Общая модель формирования и управления портфелем недвижимости в информационной среде может быть представлена в виде следующих положений (рис. 1).

Источники информации для формирования и управления портфелем недвижимости

1. Рынок недвижимости. Философия и определение понятий, структура пространственно-экономического и временного развития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристика концепции стоимости и информационное обеспечение.

2. Рынок капитала. Концепция стоимости, определение понятия, инвестиции, виды финансирования, методы определения эффективности вложения капитала.

3. Производитель (заказчик, строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определения стоимости, методы расчетов.

4. Посредник. Экспертиза и оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости, порядок заключения и оформления сделок.

5. Потребитель. Назначение недвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительских услуг, доходность объектов, управление недвижимостью.

6. Методы оценки объектов недвижимости. Концепция стоимости, методы оценки, показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.

7. Управление рисками. Определение и классификация рисков, уровень рисков, управление рисками.

8. Формирование портфеля недвижимости. Определение, принципы конструктирования, цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости.

9. Анализ портфеля недвижимости. Показатели эффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовых показателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование.

10. Страхование. Общие принципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчета тарифов. Порядок оформления договоров.

11. Принятый вариант портфеля. Стратегия и тактика выбора портфеля.

12. Управление объектом или портфелем недвижимости. Анализ квартальный доходности портфеля, управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля. Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализ работы управляющей структуры.

13. Корректировка ПН. Изменение состава ПН, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций.

14. Корректировка ПН. Изменение состава ПН с учетом изменений рынка недвижимости.

15. Внутренняя информационная среда. Содержание информационной базы, состав и характеристика подсистем.

16. Внешняя информационная среда. Описание и характеристика. [9]

2.2 Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока.

Первый блок (I) включает этапы организации создания фирмы:

1.Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

2.Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

3.Регистрация фирмы.

4.Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

5.Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав ПН могут быть включены следующие пакеты:

1)Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

2)Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.

3)Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

4)Покупка гостиниц для бизнеса.

5)Покупка АЗС для бизнеса.

6)Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).

7)Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

8)Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

9)Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

10) Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.