Текущее положение и тенденции развития в российском рынке недвижимости в условиях экономического кризиса (стр. 4 из 7)
Δy1
, (3)Δy2 =
, (4)Δy3 =
, (5)где Y – прогнозное значение средней удельной цены предложения жилья в месяце х, руб.($)/кв. м;
y1– уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз), руб.($)/кв. м;
Δy2 – прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв. м;
Δy3 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка, руб.($)/кв. м;
Δy4 - прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка, руб.($)/кв. м;
Δyn- прогнозприростов средней удельной цены предложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка, руб.($)/кв. м;
а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений (трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляются по фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Получены следующие модели для первой, второй и третьей производной. (Рисунок№1;2;3)
Интегральный прогноз на 2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов, выглядит следующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года на 35-40%, переход к стабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.
На рисунке приведены фактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года. Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%, что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по 12 городам России.
Хотелось бы привести долгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В. Их гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
2.5 Закономерность долгосрочного развития региональных рынков
Графики индексов цен в различных городах России относительно декабря 2001 г. показывают, что за первые три года индексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год – выросли до 6,0-9,0.
На этих графиках выявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуации на региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития: в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах от столиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце, при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).
В периоды наибольшего расслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных и минимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшей консолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.
В 2008 году началась новая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8), Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6), Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли на средний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2) еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года (момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83 (см. рис.).
Таким образом, рынок жилья России во второй половине 2008 года закономерно переходил к очередной стабилизации цен.
Глава 3. Угрозы и риски и возможные сценарии перехода к стабилизации
3.1 Сценарии перехода к стабилизации в 2004 и 2007 годах
Короткая история российского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода к стабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних - 2007 года и 2004 года.
В конце 2006 года на рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах возведения новостроек.
Сложнее обстояло дело в 2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
С весны этого года стало понятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос – ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий, еще более тяжелый сценарий?
Прежде, чем окончательно сформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетом мирового финансового кризиса, рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года более подробно.
3.2 Замедление объемов строительства и ввода жилья
В последние 7 лет объемы ввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ было введено 50,2 млн кв. м (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 – 60,0 млн кв. м (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).
Но в 1 полугодии 2008 года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус 7% (см. рис.).
Замедление темпов ввода в РФ началось еще в 4 квартале 2007 года, когда объем ввода сравнялся с прошлогодним. Это явилось следствием тех трудностей, которые испытывали девелоперы в связи с все более выраженной дезорганизацией инвестиционно-строительного процесса в 2004-2007 годах, которую не смоги преодолеть даже усилия руководства страны в рамках приоритетного проекта «Доступное жилье».
Далее ситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.
Фактически все три квартала 2008 года объемы ввода жилья были на уровне 2007 года. Всего в РФ в январе-сентябре введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2 млн кв. м - прирост 3,9% к соответствующему периоду предыдущего года (см. рис.).
В Москве за 3 квартала ввод составил 1,62 млн кв. м (-54,4% к тому же периоду прошлого года), в Санкт-Петебурге 1,33 млн кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн кв. м (-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (-33,7%), в Тверской области 175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), в Краснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%),
Вместе с тем, в большинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: в Пензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородской области 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, в Красноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан 17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайском крае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.
Ввод жилья в регионах России за 3 квартала 2008 года (упорядочено по объемам ввода)
| Регионы с положительным приростом | Ввод, тыс. кв. м | Прирост к тому же периоду прошлого года, % | Регионы с отрицательным приростом | Ввод, тыс. кв. м | Прирост к тому же периоду прошлого года, % |
| Респ. Татарстан | 1653,7 | 17,6 | Московская обл. | 3641,5 | -2,7 |
| Ростовская обл. | 1376,5 | 16,9 | Краснодарский край | 2573,5 | -1,1 |
| Респ. Башкортостан | 1453,3 | 11,5 | Москва | 1619,6 | -54,4 |
| Тюменская обл. | 1083,1 | 11,4 | Санкт-Петербург | 1329,1 | -4,4 |
| Свердловская обл. | 945,8 | 31,5 | Пермская обл. | 452,7 | -6,6 |
| Челябинская обл. | 939,9 | 20,4 | Самарская обл. | 382,1 | -33,7 |
| Омская обл. | 831,2 | 6,5 | Тверская обл. | 175,7 | -16,0 |
| Кемеровская обл. | 810,8 | 16,3 | |||
| Нижегородская обл. | 808,3 | 26,0 | |||
| Новосибирская обл. | 789,3 | 24,7 | |||
| Ленинградская обл. | 610,0 | 33,1 | |||
| Саратовская обл. | 563,1 | 18,1 | |||
| Красноярский край | 533,7 | 22,1 |
Однако, по данным Росстата, в октябре тенденция снижения объемов ввода продолжилась.
3.3 Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления
Угроза заморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.
Население осознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.