Сутність та характеристика об'єктів нерухомості (стр. 4 из 5)

Довговічність об'єктів нерухомості практично вище довговічності усіх відомих інших товарів, окрім окремих видів коштовного каміння й виробів з рідкісних металів. Наприклад, тривалість кругообігу землі за раціонального її використання нескінченна, а порушення правил експлуатації призведуть до необоротних втрат.

Окрім основних родових ознак об'єктів нерухомості, можна виділити їх власні ознаки (рис.1.4), які визначаються конкретними показниками залежно від виду об'єктів нерухомості. Практично неможливо вести мову про дві однакові земельні ділянки, квартири, будови, оскільки у них обов'язково будуть відмінності в розташуванні відносно до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що вказує на. різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.

Об'єкти нерухомості мають високу економічну цінність, оскільки призначені для тривалого користування та не зникають в процесі використання. Як правило, об'єкти нерухомості відрізняються конструктивною складністю й підтримка їх в належному стані вимагає великих витрат.

Суть об'єктів нерухомості полягає в триєдності категорій: матеріальна (фізична), правова і економічна (рис. 1.5).

1.4 Життєвий цикл об'єктів нерухомості

Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від задуму до ліквідації (утилізації). Життєвий цикл такого об'єкта прийнято встановлювати в такому порядку: задум народження - зрілість - старіння і смерть. Кожній стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості властиві ряд етапів, заходів, дій:

Передпроектна (початкова) стадія включає: аналіз ринку нерухомості, вибір об'єкта нерухомості, формування стратегії проекту, інвестиційний аналіз, оформлення відповідної документації, залучення кредитних інвестиційних засобів.

Стадія проектування включає: розробку фінансової схеми, організацію фінансування, вибір архітектурно-інженерної групи, керівництво проектуванням.

Очевидно, що на перших двох стадіях прибуток не утворюється, оскільки вони носять мотиваційний характер. Основні завдання цього періоду - скорочення тривалості цих стадій, підвищення споживчих якостей об'єктів нерухомості та найголовніше: мінімізація експлуатаційних витрат на всіх стадіях життєвого циклу об'єкта нерухомості. На жаль, слід визнати, що концепція розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу частіше обговорюється, ніж застосовується на практиці. Суть цієї концепції в тому, що ухвалюючи рішення про будівництво об'єкта нерухомості, власник "прирікає" себе на сукупність витрат, нерозривно пов'язаних з володінням об'єктом нерухомості. Ці витрати отримали назву - вартість володіння власністю. Розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості може використовуватися, наприклад, для порівняння двох способів досягнення однієї й тої самої мети - побудувати об'єкт нерухомості або ж орендувати його і ін. На рівні проекту розрахунок витрат з урахуванням життєвого циклу може бути використаний, наприклад для того, щоб ухвалити рішення про те, чи варто в процесі обробки в коридорі уздовж стін закріпити декоративну дошку або щорічно фарбувати стіни.

Раціонально побудована система розрахунку витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості дозволяє співставити дії, що забезпечують різну тривалість життя елементів об'єкта нерухомості. Слід зазначити, що економію, яка може бути досягнута в результаті реалізації проекту, ікіжко ідентифікувати, ще складніше кількісно оцінити і дуже складно документально підтвердити.

Витрати на реалізацію значних проектів будівництва або реконструкції досить високі, тому особливу увагу слід приділити контролю всіх видів витрат. Як правило економія є величина змінна.

Рішення, що приймаються власником про будівництво (придбання) об'єкта нерухомості лише на основі аналізу початковоїціни (придбання, будівництво, оренда), в більшості і моїй не найкращі рішення і часто виявляються просто неправильними. Безумовно, це завдання (розрахунок витрат з урахуванням повного життєвого циклу об'єкта нерухомості) є досить складним, та варто докласти зусилля для його розв'язання, адже в результаті буде закладено фундамент для формування щорічних бюджетів на весь період експлуатації об'єкта нерухомості.

3. Стадія будівництва полягає у виборі підрядника: координації ведення будівельних робіт і контролі якості будівництва, кошторисів надходжень та витрат. На даній стадії з'являються реальні докази відповідності об'єкта, який будується, вимогам певного сегменту ринку нерухомості, що обумовлено логікою його життєвого циклу. На цій стадії розв'язуються задачі збільшення частки потенційних споживачів, оскільки зростання об'єму пропозицій та, відповідно, прибутку свідчить про достатньо широке ринкове визнання.

Сучасна ситуація в економіці змушує учасників інвестиційних проектів ущільнювати графіки робіт з реалізації конкретного будівельного проекту з тією метою, щоб його результати почали приносити користь у обраному напрямі підприємницької діяльності якомога раніше. Тому будівельні роботи, як правило, починаються на стадії проектування (до повного завершення розробки проекту), що вимагає високого ступеня координації дії всіх учасників проекту. Така організація будівництва призводить до істотної економії (від 5 до 10%) за рахунок зниження вартості капіталу (скорочення обсягів і термінів запозичення) за рахунок більш раннього введення в експлуатацію об'єкта нерухомості, а також до появи принципово нових бізнес-рішень. На цій стадії фірма може досягнути суттєвого скорочення витрат при правильному виборі форми управління будівництвом, а саме: управління проектом або генпідрядний договір.

Організація будівництва за формою управління проектом дуже поширена в країнах з розвинутою ринковою економікою й має певні перспективи в нашій країні, особливо при реалізації проектів багатоповерхових будівель, оскільки єдине управління циклом "проектування-будівництво" скорочує час виконання проекту, завдяки чому досягається загальна економія (до 10%) засобів і створюються умови для ефективного контролю за усіма видами витрат.

У вітчизняній практиці поширеніший підрядний принцип будівництва об'єктів, коли за договором будівельного підряду будівельна організація-підрядчик зобов'язана у встановлений термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язаний створити підряднику необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат й сплатити обумовлену ціну.

Звичайно, замовник обирає одну будівельну організацію на роль генерального підрядника, укладає з нею договір на весь комплекс робіт. При будівництві великих об'єктів замовник (забудовник) може призначити декілька генпідрядних організацій, кожна з яких відповідає за певну ділянку та працює під безпосереднім контролем представників замовника.

У вітчизняній практиці архітектурно-проектні організації не контролюють якість будівельно-монтажних робіт. Проектувальники обмежуються лише періодичними відвідинами будівельного майданчика з тією метою, щоб переконатися, що всі їх рекомендації враховані при реалізації проекту. В такому випадку контроль за якістю робіт виконує замовник (забудовник). Окрім контролю якості при реалізації великих проектів необхідно запрошувати зовнішніх експертів (за відсутності власних професіоналів) для оцінки вартості робіт та дотримання графіка виконання окремих операцій й усього комплексу робіт, з бухгалтерського обліку та аудиту, вирішення питань правового характеру, взаємодії з контролюючими органами і представниками місцевої влади.

Порядок прийому об'єктів до експлуатації досить повно регламентований нормативними документами.

Стадія експлуатації об'єкта нерухомості включає експлуатацію об'єктів, їх обслуговування і ремонт.

Експлуатація об'єктів нерухомості включає такі напрями: експлуатація устаткування приміщень; матеріальний облік; протипожежна охорона і техніка безпеки; управління: комунікаціями, утилізацією та переробкою відходів, переміщеннями й переїздами, змінами і перебудовою; усунення аварійних ситуацій, забезпечення експлуатації та ремонту, установка меблів і охорона об'єкта.

Не існує єдиного визначення поняття "устаткування приміщень", але їх основу складають такі системи: опалювання, вентиляції, кондиціонування; основне електричне устаткування, системи тепло - і водопостачання, водовідведення; системи механічного та електричного вертикального й горизонтального транспортування (ліфти, ескалатори).

Ключовими чинниками ефективної експлуатації устаткування є централізоване управління будівлею, куди входить служба забезпечення охорони та безпеки (включаючи питання протипожежної охорони й техніки безпеки), центр з експлуатації будівель. При цьому у більшості проектів сучасних будівель передбачено автоматизовані системи обслуговування будівель. Деякі керівні компанії організовують єдині системи управління будівлями і щороку вносять в них нові параметри, особливо з урахуванням тенденцій розповсюдження індивідуально контрольованого середовища.