Сутність та характеристика об'єктів нерухомості (стр. 3 из 5)
Збереження за власниками приміщень в будь-якій будівлі чи споруді права власності на загальне, неподільне майно, є чинником об'єднання власників житла в єдиний соціальний організм з метою експлуатації загального майна.
Отже, кондомініум - це, перш за все, форма права власності або володіння на правах власності. Найважливішою особливістю кондомініума є індивідуальне володіння окремими площами на правах власності, тоді як місця загального користування і устаткування, необхідне для обслуговування площ, що побудовані для індивідуальної власності, знаходяться в спільному володінні.
Структура кондомініума приведена на рис.1.2
До загального майна відносять: усі інженерно-технічні та інші системи, без доступу й користування котрими неможливо експлуатувати відокремлені види нерухомого майна (приміщення), включаючи земельну ділянку, на якій знаходяться площі, що належать індивідуальним власникам; зовнішні стіни і дах будівлі; внутрішні приміщення (вестибюлі, коридори, комори); сходові майданчики і прольоти; ліфти, електричні кабелі й механічне устаткування.
На відміну від площ, що належать індивідуальним власникам, які можуть свою власність виділити та продати, використати заставу, здати в оренду, тобто розпорядитися нею на свій розсуд, нерухомість у спільній власності є "неподільною": її не можна продати, використати як заставу або управляти нею без згоди співвласників. Така спільна власність не може бути розділена за вимогою окремого власника. Частка власника нерухомості, що знаходиться в спільному володінні, невіддільна від тієї, що належить йому на правах індивідуальної власності в кондомініумі та не може бути передана іншій особі. По суті, це означає, що відповідна частка з права власності на вказане загальне майно завжди відповідає частці права власності на житло. Таким чином, власність на житло спільно з правом власності на частку загального майна характеризує правовий статус "житла".
Кондомініум - організація "самоуправлінська", а діяльність у досягненні спільної мети - є самоврядуванням. Тобто реалізація прав на багатоквартирний будинок4 здійснюється шляхом самоврядування. Кожний власник квартири не має право, а зобов'язаний самостійно нести тягар своєї власності, у тому числі брати участь в спільному управлінні експлуатацією.
Виходячи з вищесказаного необхідно відзначити, що кондомініум є вимушеною та обов'язковою організацією власників квартир (а не суспільно-добровільною). Організаційно-правова форма може бути різною. Найпоширенішими формами прояву її є "житлові кооперативи" та "товариства власників житла".
Житловий кооператив - організація, в якій власники житла об'єднують свої частки загального майна та вносять їх як пайовий внесок у статутний капітал кооперативу. За такої форми організації виникають два власники майна: власники житла і формальний власник загального майна у вигляді кооперативу. Розподіл майна між різними власниками не є антагонізмом, оскільки кооператив є об'єднанням тих самих власників житла. Кооператив є найпростішою системою об'єднаного володіння власників природної (локальної) монополії та своєрідною моделлю "муніципальних і державних систем".
Товариство власників житла (квартир) (ТВЖ) - це об'єднання власників житла, за умови утворення якого всі учасники зберігають за собою обидва види майнової власності (індивідуальну власність на квартиру та частку власності на загальне майно). Вони вносять в організацію свою частку в управлінні загальним майном. У такій організації кожен власник має число голосів, пропорційне площі його відособленого житла або вартості внеску в будівництво загального майна.
Створювати ТВЖ необхідно ще на стадії будівництва та з метою подальшої експлуатації житлового будинку. Планувати створення й основи діяльності майбутнього ТВЖ необхідно забудовнику, діючи на користь всіх пайових забудовників і кожному пайовому учаснику будівництва під час укладання договору про пайову участь в будівництві житлового будинку. Тут закладаються умови, правила і норми, які забезпечать не лише правовий механізм відносин, але й необхідні усім учасникам умови створення та функціонування ТВЖ.
В концепції кондомініума визначаються не лише форми власності, але й права власників (умови й обмеження для них). По суті, кондомініум як форма власності, обмежує права користування і володіння нерухомістю, щоб виключити використання одними особами своїх прав власників за рахунок права інших. Дана форма власності звичайно встановлює обмеження на порядок розпорядження майном.
Необхідність в таких обмеженнях очевидна. Нерухомість, що знаходиться у власності кондомініума, стає джерелом виникнення певної взаємозалежності її співвласників у питаннях експлуатації їх власності. Це, зокрема, відноситься до загального майна, місць загального користування і інженерно-технічного устаткування. Наприклад, якщо власність знаходиться в спільному володінні, рішення про те, чи вносити й коли свою частку коштів для проведення необхідних ремонтних робіт і експлуатації будівлі, не можуть прийматися власниками лише на власний розсуд1
Товариство власників житла дозволяє, окрім іншого, займатися продажем об'єктів нерухомості, що входять до складу кондомініума й знаходяться у власності товариства. Договори від імені товариства укладає його правління.
В українському законодавстві право власності володіння спільними об'єктами користування нерухомістю обумовлене ЦКУ (глава 26, 28) та Житловим кодексом України.
§ 1.3 Суть об'єктів нерухомості
З погляду економіки об'єкт можна розглядати: як благо і Ак джерело доходу (рис.1.3).
В економічній теорії поняття "благо" означає будь-який об'єкт споживацького вибору, здатний дати певне задоволення споживачеві (підвищити рівень його добробуту). Благами можуть виступати як предмети, так і дії (в даному випадку об'єкти нерухомості та послуги, що надаються на ринку нерухомості). Необхідно відзначити, що при цьому не має різниці між благами матеріального й нематеріального характеру.
Характеристики, які визначають суть об'єктів нерухомості, можна розподілити на загальні та ті, що належать до певного об'єкта. Так, наприклад, земля як благо виконує функції життєзабезпечення людей в сільській місцевості, соціально-територіального розвитку України. Як джерело доходу земля є базою сільськогосподарського виробництва, самостійним складним (в економічному зв'язку з побудованими будівлями, спорудами і т.д.) об'єктом інвестування, частиною національного багатства, базою оподаткування об'єктів нерухомості, джерелом природних ресурсів (єдиним з усіх об'єктів нерухомості).
Житлові об'єкти нерухомості можуть розглядатися як пряме і непряме джерело доходу. Житло як об'єкт купівлі-продажу є прямим, а житлове будівництво - непрямим джерелом доходу, оскільки сприяє розвитку виробництва будівельних матеріалів, проектної діяльності, будівництва об'єктів інфраструктури, підприємств торгівлі, дорожнього будівництва, міського транспорту тощо.
Автомобільні дороги як об'єкти нерухомості можна представити як блага, призначені для подолання просторових меж і як джерело доходу. Останнім часом все більший розвиток одержують платні автомобільні дороги, надаючи комерційні послуги (швидкісний проїзд, комфортність пересування, сприятливе екологічне середовище) і виступаючи джерелом доходів для власників.
"Благо" володіння об'єктом нерухомості та отримання доходів від його використання невід'ємне від пов'язаних з
цим витрат і ризику. На власника покладається обов'язок утримання об'єкта нерухомості в належному стані (охорона, ремонт тощо), за умов, що цей "тягар" не покладений на іншу особу (наприклад, охорона об'єкта нерухомості - на спеціально найнятих осіб або організацію, управління нерухомим майном банкрута - на конкурсного керівника і т.д.). 
Власник також ризикує у випадку зникнення або псування об'єкта нерухомості, тобто його втрати або пошкодження Перенесення ризику випадкової втрати або псування майна на інших осіб можливе за умов договору власника з ними (наприклад, за умов оренди за договором), а також за законом (зокрема, такий ризик може нести опікун як довірчий керівник об'єктом нерухомості власника-підлеглого, а також унітарне підприємство як суб'єкт права господарювання).
Маючи за складову земельну ділянку, всі штучні споруди як об'єкти нерухомості характеризуються родовими ознаками (рис.1.4), які дозволяють відрізнити їх від не пов'язаних із землею об'єктів.
Стаціонарність, нерухомість - характеризує міцний фізичний зв'язок об'єкта нерухомості із земною поверхнею і неможливість його переміщення в просторі без фізичного руйнування і нанесення збитків, що зробить його непридатним для подальшого використання.
Матеріальність - об'єкт нерухомості завжди функціонує в натурально-речовинній і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають дані про його розміри і форму, недоліки, навколишнє середовище, під’їздні шляхи, об'єкти комунальних послуг, поверхні й шари підґрунтя, ландшафт. Сукупність цих характеристик визначає корисність фізичного об'єкта, яка і складає основу вартості об'єкта нерухомості. Проте сама по собі корисність не визначає вартість. Будь-який фізичний об'єкт має вартість, маючи в тій чи іншій мірі такі характеристики, як придатність і обмежений характер пропозиції. Обмеженість пропозиції сприяє підвищенню вартості. Соціальні ідеали й стандарти, економічна діяльність, закони, урядові рішення та дії, природні сили впливають на поведінку людей, обумовлюючи зміну вартості об'єкта нерухомості.