Таким образом, назрела необходимость создания системы инновационной политики, призванной не только снизить себестоимость проекта, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций. Также нужны экономические стимулы, поощряющие внедрение энергоэффективных технологий (налоговые льготы, гранты, субсидии).
Для привлечения инвестиций не менее важной проблемой на рынке жилой недвижимости является увеличение предложений различных типов жилья, а также создание комфортной среды обитания в них будущих владельцев.
«К сожалению, при обсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросы эффективной эксплуатации жилья, его содержания, среды, в которой он расположен, что в принципе неверно», - отмечает член общественного при Министерстве регионального развития РФ В. Самошин [3.39,c.91]. Вследствие чего эксперты настаивают на создании минимальных жилищных условий и окружающей социальной среды: парковка, обустройство подъездов, устройство минимальной механизации жилья. Помимо этого должны быть стандартизированы параметры эффективности жилья с точки зрения эксплуатации.
Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают те проекты, которые новы для российского рынка жилья. Так, генеральный директор компании «Управление PR» М. Григорьев указывает на востребованность доходных домов с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в однородном социальном слое [3.39,с.92]. Однако вместо такого жилищного фонда в России функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. Но существуют уже готовые интересные для инвесторов проекты. К элитному сегменту относится лофт – масштабная квартира в производственном помещении с высокими потолками и большими окнами, в ней важно сохранение унаследованных от прошлой жизни деталей. Большой доход могут принести инвесторам план по реорганизации городских земель вдоль железнодорожных путей, то есть здания будут сооружаться над ними и вокруг этих территорий. Еще одним крупным проектом является высвобождение земель из-под линий электропередач (ЛЭП) путем перевода их из воздушных в подземные кабельные электросети. Это позволит на месте ЛЭП возводить здания. Не менее масштабным и необходимым для создания естественной структуры поселений является создание городов. Стоит заметить, что тенденция к строительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализации находится около сорока проектов комплексного развития территории.
При разработке инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости нельзя забывать об использовании современных методов коммуникационного маркетинга. Для привлечения инвестиционного потребителя строительные фирмы все чаще используют рекламу и паблик рилейшенз. Например, многие используют общепринятый вариант технологии паблик рилейшнз, нацеленный на подчеркивание своего конкурентного преимущества в соответствии с традициями современного создания имиджа нового здания [3.6,c.84]. В свою очередь, на формирование инвестиционного фона строительства жилой недвижимости оказывают влияние и административные органы. Не только через нормативное регулирование, но и через публичные, ориентированные на инвестиционного потребителя, заявления ответственных лиц. Заявление Юрия Лужкова о необходимости в Москве строить дома со сроком эксплуатации не менее 100 лет означало увеличение числа строительства более дорогих и долговечных монолитных домов [3.6,с.86]. Также строительные организации учитывают пожелание инвестора-дольщика или инвестора-покупателя.
Таким образом, существует множество факторов, позволяющих улучшить инвестиционный климат на рынке жилья и, тем самым, увеличить инвестиционный поток и, вследствие этого,
Глава 3. Ценовая политика на рынке жилья
3.1 Факторы, влияющие на уровень цен
Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве только в 2005 — первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2,с.152].
С В связи с этим проблема стремительного роста цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.
Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.
Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока.
Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск длякомпенсации их потенциальных потерь.
В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2,с.164].
Российское государство принимает на себя риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично — за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда — напрямую) государственной организации — Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК.
АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, — средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.
Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования [2.2,с.178].
Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако существует проблема, связанная с тем, что предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.
Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.
Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.