Сегменты рынка недвижимости и их характеристика (стр. 2 из 4)

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий.

Общее число сделок по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками.

Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

2. Характеристика сегментов рынка недвижимости

2.1Общая характеристика рынка жилойнедвижимости Поволжья

В течение 2007 г. рынок жилья в городах Приволжского федерального округа характеризовался устойчивым ростом цен на недвижимость в среднем не более чем на 5% в месяц. Такая динамика была обусловлена, в первую очередь, постепенной активизацией спроса, которая особенно проявилась в наиболее ликвидных сегментах жилой недвижимости Поволжья. Однако, в ряде городов (например, в Казани) наблюдалось снижение средней стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 1,5% в месяц.

В первом полугодии 2008 г. во всех городах Поволжья наблюдалось сохранение положительной динамики цен на качественное вторичное жилье и новостройки. В регионе продолжается постепенное увеличение покупательской активности. В настоящее время рынок недвижимости городов Приволжского федерального округа можно охарактеризовать как стабильный (почти для всех городов характерен небольшой рост цен на качественное вторичное жилье и новостройки), наблюдается постепенное увеличение покупательской активности. В июле 2008 г. средняя цена на рынке вторичной недвижимости в городах Приволжского федерального округа составила более 58,000 руб./кв. м, на рынке первичной недвижимости около 50,000 руб./кв. м.

В последнее время, с ростом уровня благосостояния населения и качества риелторских услуг в городах Поволжья, увеличивается число сделок, проводимых с привлечением агентств недвижимости.

Кроме того, наблюдается переориентация покупательского спроса на более качественное жилье (как городское, так и загородное), соответствующее современным требованиям по планировочным решениям, площадям, оснащению придомовых территорий и т.д.

Рынок недвижимости Казани

В течение 2007 г. рынок городского жилья Казани характеризовался колебанием цен на недвижимость: в первой половине 2007 г. наблюдался рост в среднем не менее чем на 1% в месяц, как на квартиры в новостройках, так и на рынке готового жилья города. Однако, уже начиная с марта, рост цен прекратился. Так же как и во многих других городах России, во второй половине 2007 г. в Казани наблюдалась корректировка стоимости переоцененных (с точки зрения участников рынка) типов жилой недвижимости – в среднем не более чем на 3,5%. С середины августа 2007 г. была отмечена постепенная активизация спроса на новостройки города.
С марта 2008 г. рынок вторичного жилья Казани начал демонстрировать рост цен в среднем на 1,5% - 2% в месяц. На рынке новостроек наблюдалась обратная ситуация: в апреле 2008 г. было зафиксировано падение цен на первичном рынке (более чем на 2%), с дальнейшей стабилизацией средней стоимости 1 кв. м.

Изменение средних цен предложения

1. Средняя стоимость 1 кв. м готового жилья Казани в июле 2008 г. составила около 44,000 руб. По отношению к декабрю 2007 г. цены выросли почти на 10%. Больше всего выросла средняя стоимость 1 кв. м качественного жилья (квартиры улучшенной планировки, элитные или в многоквартирных домах, возведенных по оригинальным проектам) - на 20% и более за истекший период.

2. Максимальными темпами росла средняя стоимость квартир в Ново-Савиновском и Кировском районах (темпы роста цен составили около 20% и 13% соответственно), минимальными – в Авиастроительном, Приволжском и Московском (цены выросли менее чем на 2% и 7% соответственно).

3. Средняя стоимость объектов первичного рынка на текущий период составляет около 40,000 руб./кв. м, что почти на 2% выше средних цен в новостройках города в декабре 2007 г.

4. В целом, стоимость квартир в Казани в большинстве случаев колеблется от 900 тыс. руб. до 12,000 тыс. руб. Около 85% объектов находится в ценовом диапазоне от 1,000 тыс. руб. до 3,200 тыс. руб. Средняя стоимость объекта жилой городской недвижимости на середину июля 2008 г. составляла около 2,400 тыс. руб.

5. Минимальная стоимость предложения домостроения в Казани и пригородах составляет 1,400 тыс. руб. (частные дома в пригородах Казани). Максимальная стоимость – 20,500 тыс. руб. Основное число коттеджей, предлагаемых в черте города, сосредоточено в ценовом диапазоне от 3,500 до 10,500 тыс. рублей. В большинстве случаев это домостроения, находящиеся как в черте города, так и за его пределами, но не дальше, чем в 10 км от Казани.

6. Средняя цена предложения домовладения в организованных коттеджных поселках (не дальше 30 км от города) в июле 2008 г. составила около 35,000 руб./кв. м.

Перспективы рынка недвижимости Казани в 2008 году

· Рост объемов жилищного строительства: в 2008 г. в Казани планируется возвести около 870 тыс. кв. м жилья. Для сравнения, в 2007 году ввод жилья составил около 740 тыс. кв. м.

· Планируется, что к 2015 г. в Республике Татарстан будет вводиться не менее 3,8 млн. кв. м жилья (для сравнения, в 2007 г. было введено около 2 млн. кв. м). Казань, Набережные Челны и Альметьевск станут основными городами, в которых должны быть значительно увеличены темпы ввода строящегося жилья.

· Увеличение предложения в сегменте первичной недвижимости в III - IV кварталах. Сохранение преобладания объема предложения квартир в новостройках города над спросом.

· Стабилизация общей ситуации на рынке жилой недвижимости: рост цен по итогам года не превысит отметку в 15-20%.

2.2 Характеристика рынка коммерческойнедвижимости Поволжья

Приволжский федеральный округ (ПФО) является перспективным с точки зрения развития коммерческой недвижимости. В Самаре и Казани уже построено большое количество торговых центров, в Нижнем Новгороде формируется складская недвижимость. Данная ситуация обусловлена улучшением экономического состояния округа, ростом промышленного производства и доходов населения.

Основные инвестиции в ПФО поступают в нефтеперерабатывающий, автомобильный и пищевой секторы. В округе расположены заводы крупнейших иностранных компаний и российских автогигантов.

Характеристика рынка офисной недвижимости. Большая часть офисных площадей в ПФО принадлежит к классу С: это реконструированные конторы советских времен и первые этажи жилых зданий.

Крупнейшие бизнес-центры округа расположены в Нижнем Новгороде, Казани, Уфе, Самаре, Тольятти. Самые высокие ставки аренды на офисные помещения отмечены в Нижнем Новгороде и достигают 400 долл. за кв. м в год.

Бизнес-центры, соответствующие современным требованиям к офисной недвижимости, появились в Казани 5-6 лет назад. До этого главным действующим лицом на рынке было государство в лице Министерства земельных и имущественных отношений Татарстана. Помещения оно предлагало однотипные, не слишком хорошего качества, но низкие арендные ставки приводили к тому, что спрос значительно превышал предложение. Кроме того, дефицит площадей сформировал «серый» рынок аренды, где всем желающим предлагались помещения, не имеющие зарегистрированных прав собственности. Оплата проводилась наличными, а доходы нигде не декларировались. По подсчетам специалистов Гильдии сюрвейеров, объединяющей более 20 компаний, профессионально работающих на рынке недвижимости, в 2002 г. в Казани насчитывалось более 30 объектов «серой» аренды, в то время как легально работали 34 бизнес-центра.

В конце 2001 г. на рынке офисной недвижимости Казани начался период бурного роста. В эксплуатацию в основном вводились небольшие офисные и офисно-торговые объекты общей площадью 2000-3000 кв. м. Они заняли востребованную нишу офисных помещений класса В- и С.
Примерно в это же время прекратился рост арендных ставок, а в некоторых офисных центрах снизились и номинальные ставки. Это позволило экспертам Гильдии сюрвейеров сделать вывод о возросшей конкуренции и первичном насыщении рынка. Бурное развитие офисного рынка привело к тому, что быть собственником недвижимости стало выгоднее, чем арендовать ее. Конкурентная борьба переместилась в область ценовой политики.
Положение на рынке не изменилось даже в середине 2006 г., когда в Казани начали действовать сразу несколько офисных объектов класса А - «Сувар-Плаза», «Корстон Парк Отель», Международный бизнес-центр и офисно-деловой центр «Булак». Правда, это вызвало некоторый всплеск конкурентной борьбы между офисами классов А и В. Но, поскольку все офисы класса А предлагают примерно одинаковый набор услуг, а офисы класса В мало от них отличаются, главным фактором, влияющим на выбор арендатора, опятьтаки оказывается цена.