3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
3.Определение износа зданий и сооружений
Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического устаревания.
Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.
4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.
5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.
Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.
1. При определении стоимости недвижимости этим методом необходимо обосновать общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.
Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае валовый операционный доход в год (ВОД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
2. Из рассчитанного ВОД необходимо вычесть затраты собственника, связанные с содержание недвижимости.
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитываются. Но необходимость проведения ремонта в будущем повлияет на цену реверсии (перепродажи).
4. Рассчитывается коэффициент капитализации методом прямой капитализации.
Рыночный подход
Сравнительный (рыночный) подход представлен методом валового рентного мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу.
Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.
После определения рыночной стоимости недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприятия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регулирующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т.д.
Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.
Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.
Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.
Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:
· функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации);
· эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);
· конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных материалов).
При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах – об аналогичности.
При определении затрат на изготовление объекта необходимо руководствоваться Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), утвержденным постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. №552. Основные статьи затрат: сырье и материалы, покупные комплектующие изделия, оплата труда основных рабочих, отчисления на социальное страхование, в пенсионный фонд, на медицинское страхование, в фонд занятости, затраты на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, общехозяйственные расходы, коммерческие расходы.
В затратном подходе в оценке машин и оборудования используется метод расчета по цене однородного объекта.
1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.
2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта.
3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.
4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле:
Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.
Оценка стоимости незавершённого производства
Затратный подход
Использование этого подхода к оценке стоимости незавершённых строительством объектов основано на корректировке затрат, связанных с осуществлением строительно-монтажных работ в действующих ценах (при этом анализируется и корректируется вся первичная бухгалтерская документация)
Доходный подход
Его применение основано на определении объёма инвестиций, необходимых для завершения строительно-монтажных работ и сдачи готового объекта недвижимости.
Рыночный подход
Основан на использовании рыночной информации о ценах продажи аналогичных объектов.
2. «Обоснование стоимости бизнеса ООО «Калужский кабельный завод»
2.1 Характеристика финансового состояния ООО «Калужский кабельный завод», как объекта оценки
Краткая характеристика предприятия. ООО «Калужский кабельный завод» было создано в 1992 году. Предприятие расположено в д. Желетово, Калужской обл. В собственности предприятия находится одноэтажное здание, общей площадью 600 кв. м. Предметом деятельности предприятия является производство кабельной продукции: телефонный кабель, силовой кабель 4*16, киловольтный кабель 4*8.
Основные преимущества выпускаемой продукции: более низкая розничная цена, высокое качество.
Основные поставщики сырья и материалов: ООО «ЗВИ – сервис», Московская обл., ООО «Мелуок», г. Москва, ООО «Факел», г. Калуга.
Рынки сбыта: г. Москва, Московская область, Калужская область, Армения, Украина, Дагестан.
Конкуренты: ООО «Людиновокабель», г. Людиново, ООО «Ньютон», дер. Думиничи, Калужская обл., ООО «Данаит», Тульская обл.
Данный анализ носит ограниченный характер, поскольку, во-первых, использованы финансовые отчеты только за три года; во-вторых, высокие темпы инфляции затрудняют ретроспективный анализ даже при пересчете рублевых сумм в доллары. Вместе с тем ретроспективный анализ за более длительный период был бы лишен смысла, так как за исследуемый период произошли наиболее существенные изменения.
Анализ баланса. Активы баланса ООО «ККЗ», производящей кабельную продукцию, постоянно увеличиваются. Общие активы предприятия составили 3823800 руб. тыс. долл. На здания и оборудование приходилось 19,6%, на текущие активы – 47,7%, из них на производственные запасы – 5,1%, на товары – 36,9%, на денежные средства – 1,4%.
Анализ отчета о финансовых результатах. По российскому законодательству отчет о финансовых результатах составляется по реализованной, т. о. уже оплаченной покупателем, продукции.
Показатели оценки деловой активности ООО «ККЗ»
| Показатель | Абсолютное значение | ||
| в 2003 г. | за пред-ий год, либо нормативн. значение | ||
| 1. | Коэффициент абсолютной ликвидности (на конец года) | 0.02 | 0.2 |
| 2. | Коэффициент текущей ликвидности (на конец года) | 1.5 | 2.7 |
| 3. | Коэффициент реальной текущей ликвидности (на конец года) | 1.4 | 2.6 |
| 4. | Коэффициент восстановления платежеспособности | 0.45 | |
| 5. | Коэффициент утраты платежеспособности | 0.6 | >1 |
| 6. | Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (на конец года), КООС | 0.34 | >0.1 |
| 7. | Коэффициент финансовой устойчивости (на конец года) | 0.66 | >0.7 |
| 8. | Коэффициент финансирования (на конец года) | 0.31 | >1 |
| 9. | Коэффициент инвестирования (на конец года) | 1.33 | 0.5–0.7 |
| 10. | Коэффициент независимости (автономности) (на конец года) | 0.68 | >0.5 |
| 11. | Коэффициент маневренности (на конец года) | 0.34 | <0.5 |
| 12. | Коэффициент оборачиваемости всех активов | 9.7 | 9.4 |
| 13. | Коэффициент оборачиваемости оборотных активов | 18.3 | 15.4 |
| 14. | Рентабельность всего капитала (активов) | 61 | 52,1 |
| 15. | Рентабельность собственного капитала, % | 44,6 | 41,8 |
| 16. | Рентабельность продаж, % | 3,3 | 3,6 |
| 17. | Доля просроченной задолженности в составе всей дебиторской задолженности, % | 22 | - |
| 18. | Доля просроченной задолженности в составе всей кредиторской задолженности, % | 5 | 3,3 |
| 19. | Превышение (снижение) дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, тыс. руб. (+.–) | -4 | -137 |
| 20. | Прирост прибыли от обычной деятельности за отчетный период, тыс. руб. (+,–) | 361 | 264 |
| 21. | Прирост прибыли от реализации товаров, продукции, работ, услуг, тыс. руб. (+,–) | 724 | 587 |
| 22. | Превышение (снижение) между притоком и оттоком денежных средств в отчетном периоде, тыс. руб. (-К-) | -155 | -28 |
| 23. | Прирост чистых активов, тыс. руб. (+.–) | 1223 | 934 |
| 24. | Уровень запаса финансовой прочности, % | 8,7 | 60–70 |
Исходя из показателей оценки деловой активности ООО «Калужский кабельный завод», можно говорить об ухудшении финансового состояния предприятия по сравнению с предыдущим годом.