Федеральное агентство по образованию
Филиал Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета в г. Череповце
Кафедра «Экономика и управление»
Контрольная работа
По дисциплине «Экономика недвижимости»
Тема №21: «Рынок недвижимости на подъёме: рост цен опережает прогнозы»
Студентки 5 курса
Группы 4ЭУП-05
Валигура Т.В.
Череповец, 2010
Содержание
Введение
1. Понятия и виды рынка недвижимости
2. Особенности рынка недвижимости
3. Инфраструктура рынка недвижимости
Заключение
Литература
Введение
Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продаж и, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней (табл. 1)
1. Понятия и виды рынка недвижимости.
Развитие рынка недвижимости формирует экономические основы науки в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.
Таблица 1 Экономические показатели рынка недвижимости.
| Показатели | Москва | Санкт- Петербург | Тверь |
| Площадь земли под строениями, км2 | 650 | 350 | 87 |
| Стоимость земли под строениями, & млрд | 90 | 175 | 0,93 |
| Площадь строений, км2 | 240 | 122 | 15 |
| Стоимость строений, & | 220 | 60 | 2,86 |
| Стоимость недвижимости, & млрд | 310 | 135 | 3,8 |
| Доходы бюджета от всех платежей | 850 | 440 | 12 |
| Количество квартир в частной собственности, тыс. шт. | 1450 | 430 | 100 |
| Годовой ввод в строй нового жилья, тыс. км2 | 3448 | 10,82 | 100 |
| В том числе частными застройщиками, тыс. км2 | - | 1026 | 60 |
| Количество договоров купли-продажи квартир, тыс. шт. | 90 | 55 | 3,5 |
| Доля квартир в годовом рыночном обороте, % | 6,2 | 11,6 | 3,5 |
| Годовой денежный оборот на жилищном рынке, & млн | 3000 | 1000 | 40 |
«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость»[1]
Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».[2]
Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».[3]
«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наём».[4]
Такие трактовки предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов труда.
Все вышеприведённые определения указывают на перераспределения объектов недвижимости, т.е. обеспечение оборота прав на ранее созданную недвижимость. Но если исходить из триединства сущности объекта недвижимости как товара на рынке недвижимости (материальная, правовая, экономическая), то все эти определения необходимо дополнить комплексом отношений, обусловленных с созданием новых и эксплуатацией существующих объектов недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.
«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе)» и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом. Каждый конкретный рынок недвижимости (рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости) развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев. Рынок недвижимости обеспечивает передачу прав на недвижимость от одного лица другому, установление цен на объекты недвижимости в регионах и местностях, связь между собственниками и покупателями, распределения пространства между конкурирующими субъектами рынка Рынок недвижимости подвержен влиянию как микроэкономических, так и макроэкономических факторов, его развитие зависит не только от ситуации на локальном рынке региона, но и от экономической, политической, социальной, демографической ситуации в стране, на этом уровне определяющим фактором является позиция правительства, налоговые и другие законодательства, создающие условия для увеличения притока капитала, защиту инвестиций и другие меры по стимулированию рынка недвижимости. Национальный рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.
2. Особенности рынка недвижимости.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
К основным функциям рынка относятся:
· Информация о ценах, спросе и предложении;
· Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
· Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
· Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
· Обеспечение свободы предпринимательства;
· Эффективность решения социальных программ.
Помимо продавцов и покупателей, девелоперов и управляющих, на рынке недвижимости оперируют также государство и посредники: риэлтеры, оценщики, страховщики, ипотечные кредиторы, адвокаты и другие субъекты. Все эти субъекты вовлечены в процессы функционирования рынка недвижимости, кроме того, между ними существует множество взаимодействий, которые осуществляются через инфраструктуру рынка. Это говорит о том, что рынок недвижимости является сложной системой. Более того, указанные взаимодействия не статичны, они постоянно, динамически изменяются. За счёт наличия этих взаимодействий в системе рынка недвижимости происходят процессы самоорганизации. В результате самоорганизационных процессов происходит изменение структуры и процессов функционирования рынка недвижимости в соответствии с внешними воздействиями и внутренними тенденциями развития системы.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости (табл. 2), последний имеет свои достоинства и недостатки.
Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями, которые дают основание характеризовать данный рынок как составную часть рыночного пространства.
«Все рынки, несмотря на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих сущностных чертах».
Таблица 2 Достоинства и недостатки рынка недвижимости
| Рынок недвижимости | |
| Достоинства | Недостатки |
| Получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации | Информация не столь открыта, как на других рынках. |
| Достаточная устойчивость потребительского спроса | Отсутствие законодательной базы по публикациям о сделках |
| Меньшая подверженность колебаниям экономического спроса | Жёсткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционн-строительного комплекса региона |
| Наличие защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры | Значительные транзакционные издержки |
Другими словами, «отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношения спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена, но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что производство становится выгодным.