Рынок недвижимости на подъёме: рост цен опережает прогнозы (стр. 2 из 4)

Спрос – это количество объектов недвижимости и права на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определённый промежуток времени. Формируется спрос на объекты недвижимости под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которые собственники готовы продать по определённым ценам за определённый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости неэластично.

На рынке недвижимости в силу длительности строительства объектов предложение не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи, с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости.

Особенность рынка недвижимости со стороны потребителя заключается в том, что обычный человек не делает частых покупок и продаж на рынке недвижимости. Среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в недвижимость, а также информацией о реальных ценах сделок. Таким образом, особенности рынка недвижимости в принципе не позволяют считать его цены полностью соответствующими определению рыночных.

Таким образом, сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Эти распределения формируют на графиках коридоры вероятностей изменения цены во времени. На основе изучения этих распределений и коридоров могут появиться формальные кривые наиболее вероятного спроса и наиболее вероятного предложения, а соответственно и зона их пересечения для коридоров, и точка их пересечения для кривых.

На современном рынке недвижимости существует очень разные товары, продавцы и покупатели, и в пересчёте на душу населения, сравнительно редкие сделки. Следовательно, будет существовать и достаточно большая неопределённость в цене по сравнению с другими рынками.

Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения, т.е. для рынка недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг другу. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% ещё преодолима, то когда она достигает 50% можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости завышают цены до неопределённой высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами (рис. 2): спад на рынке недвижимости предшествует спаду, экономики в целом, а подъём наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъёмом рынка недвижимости, как правило, следует подъём в национальной экономике.

При перенасыщении рынка объектами недвижимости наблюдается спад на рынке недвижимости. Количество незанятых объектов стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это рынок покупателя. Далее происходит перестройка на рынке недвижимости (2). После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается поглощение созданных объектов недвижимости(3). Практически отсутствуют предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает апогея (4) и характеризуется ростом цен на объекты строительства, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Это рынок продавца. Наступает стабилизация (5), различая спрос и предложение в состоянии равновесия. Развитие ценовой динамики на рынке жилья может иметь три пути: рост, стабильность, спад. Стабилизация цен вносит определённость на рынке недвижимости, приближает спрос и предложение к равновесию, когда продавцы и покупатели могут планировать свои действия. Однако встаёт вопрос: что подразумевать под стабилизацией цен, что может обеспечить устойчивое развитие? Рынок недвижимости может устойчиво развиваться на основе самоорганизации, когда цены на нём растут с темпом, чуть превышающим темпы инфляции, в этом случае инвестору выгодно вкладывать средства в строительство объектов недвижимости, а потребители могут планировать свои действия. Важен для этого и общий экономический рост в стране и исследуемом регионе. Что же касается стабилизации цен на недвижимость, основанной на незначительных колебаниях цен по принципу «спад-рост-спад», то такая ситуация, по нашему мнению, не может стать источником устойчивого развития рынка недвижимости.

Цикл рынков недвижимости

4

5

3

экономический цикл

2

Рис. 2. Взаимосвязь экономических циклов

Длительный и интенсивный рост цен вносит нестабильность в систему рынка недвижимости, однако в истории отечественного рынка недвижимости до настоящего времени подобной ситуации не наблюдалось, хотя очень близкой к неустойчивости была ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга в конце 2003г. – начале 2004г.

Возможен также переход к тенденции снижения цен, причём в этом случае важны причины снижения. Снижения цен, вызванное финансовыми потрясениями (примером может быть ситуация на рынке с августа 1998 до середины 1999г.), приводит к нестабильности – продавцы торопятся продать квартиры, а покупатели ждут дальнейшего снижения цен; также снижение цен на недвижимость ведёт к снижению доходности строительных компаний, риелторских агентств, предприятий промышленности строительных материалов и других компаний, обслуживающих этот рынок, а снижение цен, вызванное технологическими улучшениями, снижающими себестоимость строительства, идёт только на пользу самоорганизационного развития системы.

На рынке недвижимости активно развивается сектор аренды жилой недвижимости. Структура спроса и предложения постоянно меняется. Например, спрос на дорогие квартиры неоднороден: одни наниматели готовы платить за место, за престижность, другие – за современные удобства, комфорт.

Следует обратить внимание на тот факт, что часто предпочтения покупателей и арендаторов элитной недвижимости расходятся: на все, что можно дорого продать, получается, также дорого сдать. Для примера можно привести несколько адресов в г. Санкт-Петербурге. Фасадное жильё на Английской набережной уходит по &4000-5000 за 1м², но сдать квартиру дороже &25/м² в месяц весьма проблематично. И пешком до Невского далековато, и машину поставить негде. Владеть такими апартаментами престижно, снимать их неудобно. Таких адресов можно привести с десяток.

Формируется и рынок аренды загородных домов. Спрос отражает предложение, однако доход от сдачи коттеджей в аренду настолько невелик, что инвестиции в этот бизнес не идут вовсе: никто не пытается строить дома для сдачи внаём. Следовательно, разрыв между спросом и предложением будет нарастать, пока в эту сферу не пойдут инвестиции.

Государство по отношению к объектам недвижимости, как к любому товару, не предъявляет претензий по реализации, но в то же время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации объектов недвижимости.

Правда владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, поэтому все операции с объектами недвижимости (дарения, наследования, аренда) связаны с определенными процедурами – государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, призванными обеспечить учёт интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости. Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость которых имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1 – 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.