2. Кредитование недвижимости
Мировой финансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал и рынок недвижимости.
Ипотечный кризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидать подобных событий в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане, купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена, Потеря работы и постоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной по кредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а иногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи с резким падением рыночной стоимости залога.
К настояшему времени ипотечным кредитом воспользовались около 800 000 российских семей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556млрд рублей. С января по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Для сравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты, общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше. По данным Центрального банка РФ, накопленная на балансах банков задолженность по ипотечным кредитам по состоянию на 01. 10. 2008 составила 974,5 млрд рублей
Общий кризис в конце концов способен привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишиться заложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность.
3. Государственное регулирование рынка
Следует отметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственной поддержки ипотечных заемщиков. Так в середине декабря Госдума высказалась о намерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическим лицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансов Кудрин заявил о том, что агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) получит дополнительные 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у банков. Важной мерой государственной поддержки является помощь заемщикам ,оставшимся без средств к существованию . Лица, которым предоставят отсрочку, должны будут уплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которому берется отсрочка, по сути превращается в кредит и на него начисляются проценты так же, как на оставшуюся часть долга. Прогнозировать насколько данная мера поможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, пока рано . Однако можно предположить. Что в первую очередь АИЖК будет помогать выкупать "плохие" ипотечные долги и банки ,близкие к государству. С начало 2009г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочно использовать средства "материнского капитала" на погашение ипотечных кредитов и уплату процентов. Помимо граждан правительство решило поддержать банки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500млрд руб. будет предоставлено банкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью их рефинансирования Центральным банком. Благодаря этому у банков появится дополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.
4. Падение цен на недвижимость в России
С наступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости кардинально изменилось . Если весной- летом 2008гда покупатели были уверены в том. Что цены на недвижимость будут только расти, и поэтому они стремились принимать решение о покупке квартиры в максимально сжатые сроки, то теперь ситуация совершенно иная. С осени 2008 года началось падение цен на недвижимость в связи с девальвацией рубля и поэтому покупатели стали тратить значительно больше времени на обдумывание предложений риелторов. И здесь можно выделить два важных фактора, которые оказывали влияние на покупателей. Первый- это увеличившийся выбор квартир по доступной цене. И второй- перспектива снижения цен в будущем. Именно поэтому в конце 2008 года и на протяжении 2009 года покупатели стали тратить вплоть до нескольких месяцев на выбор подходящей недвижимости. Однако здесь возникает проблема отложенного спроса. которая в будущем может вылиться новыми сложностями. Например. если клиенты спустя некоторое время вернутся на рынок, то неминуемо возникнет дефицит предложения квартир. Что в свою очередь, вызовет рост цен на недвижимость.
С начала 2009 года цены на недвижимость продолжают стремительно падать. И уже в мае в крупнейших городах России произошло падение средних цен предложения на 2,4%, а региональных городах на 3%. Подобного рода падение цен вызвано тем. Что в период майских праздников рынок недвижимости был неактивен . Если говорить о том, каков процент падения цен на вторичном рынке жилья с начала года, то для крупных городов, в то числе Москвы и Санкт-Петербурга, в среднем он составил 8,9%, а для городов без учета Москвы и Санкт-Пеетербурга-15,7%. При этом следует отметить, что изменения происходят также и в совокупной стоимости жилого фонда крупнейших городов страны. К маю 2009 года она сократилась на 5,13 трил. рублей. Однако в мае совокупная стоимость жилья несколько выросла за счет падения курса доллара на 2,5 рубля Данное падение повлияло на рост валютных цен на жилье. Если сравнивать цены в валюте на недвижимость в мае 2009 года и летом 2008 года, то окажется, что в прошлом году цены были выше на 13,6%, а стоимость жилого фонда- на 273млрд. долларов. Сначала 2009 года строительная отрасль и производственная сфера находятся в глубоком кризисе. Кризис затронул и сферу ипотечного кредитования. Падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости продолжается вплоть до сегодняшних дней. Хотя и стали появляются некоторые признаки улучшения положения на рынке недвижимости. Например, повышается интерес покупателей к покупке квартир, происходит понижение процентных ставок на ипотечные кредиты, а также увеличивается количество строительных компаний, которые получают новые займы и включаются в программу государственных заказов на жилье . В связи с этим многие специалисты прогнозируют повышение цен на рынке недвижимости уже осенью 2009 года. Для того, чтобы оценить степень падения цен на недвижимость. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в разных городах. Начнем с Москвы. Вплоть до апреля 2009 года падение цен на квартиры в Москве было значительным. В мае же положение несколько стабилизировалось. Сегодня цены предложения соответствуют тем ценам, которые были установлены летом прошлого года . Средняя цена квадратного метра в столице составляет 83 тысячи рублей . Однако стабилизация цен на первичном рынке из-за сокращения строительства приводит к тому, что квадратный метр в новых квартирах оценивается в 138 тыс. руб. На вторичном рынке цены также начинают стабилизироваться останавливаются на отметке ниже 145тыс. руб. за кВ. метр . Здесь падение цен с апреля 2009 года составило 2,2%. Прцесс падения стоимости доллара привел к тому, что валютные цены на недвижимость выросли на протяжении мая на 5%. И сегодня квадратный метр стоит от 4600 долларов, что на 11,1% ниже, чем в начале 2009года.
Рынок жилья в Санкт-Петербурге также претерпевает существенное падение цен.
Так, начиная с 2009г. цены в рублях снизились на 11%, а в долларах – 17,4%. Сегодня цены на вторичном рынке жилья в Санкт – Петербурге находятся на уровне 2008 г. На протяжение мая происходило падение цен, что в итоге составило по отношению к апрельским ценам 2,3%. В конце мая 12метр на вторичном рынке в среднем оценивался в 90 тыс. руб. На первичном рынке цена 12метр составила к концу мая 71 тыс. руб. , что на 0,8% меньше , чем в апреле. Если говорить о ценах в долларах, то в Санкт-Петербурге в мае цена 12метра составила 2400 долларов, что на 5% выше, чем в апреле.
Рынок жилья в крупнейших городах России, таких, как Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара и тд. , также ощутил существенное снижение цен. Так, начиная с декабря 2009 г, падение цен составило 18,8%. В мае средняя цена 12 метра на вторичном рынке составила 45 тыс. рублей, это на 3% ниже чем в апреле. Динамика цен на рынке жилья зависит не только от объемов реального строительства, но и от количества квартир, которые стали сдаваться в аренду. А последних достаточно большое количество. Сегодня владельцы квартир стремятся включаться в конкуренцию на рынке недвижимости, т. к. они так и не дождались роста цен, а наоборот, столкнулись с их падением. Города Пермь, Волгоград и Самары претерпели наиболее высокий процент падения цен на недвижимость. Он составил от 7,2% до 5,4%. Волградский рынок жилья отличается максимальным падением цен, что составило 23,7% с января 2009 г. В большинстве крупнейших городов России цены на недвижимость снизились почти на треть по сравнению с осенью 2008 г. Если говорить о том, какой город занимает первенство по уровню цен на недвижимость, то на первое место следует поставить Екатеринбург, где в мае цена квадратного метра составила 55 500 руб. Средняя же цена для остальных крупнейших городов составила до 50 тыс. руб. за 12метр. Причем самое дешевое жилью было в Омске и Казани, где за 12метр в мае просили 36 тыс. и 37500 рублей соответственно. Если говорить о долларовых ценах на рынке недвижимости в крупнейших городах, то здесь падение цен с начала года составило 20%. В мае 12метр в среднем оценивали в 1460 долларах.
Пожалуй, наиболее падение на недвижимость претерпел рынок жилья Сочи, Краснодара, Нижнего Новгорода, Челябинска и Ростова-на-Дону, где падение цен за первые три месяца 2009 г. Составило около 12%. Наименьшее падение цен произошло в Воронеже, Белгороде, Туле, т. к. здесь цены изначально не были столь уж высоки. Здесь квартиры подешевели в среднем на 5 -7% с начала года. Следует отметить, что цены падают не только не квартиры, но и на коммерческую недвижимость. Причем с начала года предложение качественной офисной недвижимости возросло. Но сегодня цены на такого рода недвижимости упали до уровня 2007 г. , что и обусловило, в частности, Увеличение процента заключенных сделок . Наиболее подробное изменение цен на недвижимость за 2009 г. В крупнейших городах России отражает диаграмма, представленная ниже