Коэффициенты по категориям арендаторов утверждаются главой города. Коэффициент следует применять пропорционально целям использований площади зданий (сооружений), расположенных на арендуемом земельном участке.
При отнесений конкретного хозяйствующего субъекта к категории арендаторов для применения к нему соответствующего коэффициента следует руководствоваться системой классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра.
К муниципальным предприятиям и муниципальным учреждениям коэффициент по категориям арендаторов при расчете арендной платы за землю не применяется.
При возникновении спора по отнесению хозяйствующего субъекта к соответствующей категории арендаторов вопрос разрешается в установленном порядке комиссией по рассмотрению заявлений о предоставлении льгот по арендной плате.
К физическим лицам, зарегистрированным в качестве предпринимателей без образования юридического лица, применяется коэффициент по категориям арендаторов для соответствующих юридических лиц.
4. Понятие объекта оценки и виды оценочной стоимости
Оценка объекта недвижимости – анализ или расчет стоимости, природы, качества, ценности, полезности, специфических преимуществ определенной недвижимости. Обычно оценка проводится и оформляется в виде отчета профессионального оценщика. Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стоимости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании (стоимость использования) – стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или собирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.
Стоимость в обмене (стоимость обмена) – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рассматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциальных обладателей, в совокупности называемых рынком. Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Рыночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значение имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, рыночная стоимость является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, на котором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивация сторон;
4) разумная информированность сторон;
5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;
6) использование типичных средств платежа;
7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.
Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Независимая оценка позволяет установить различные виды стоимости объектов:
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
– одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая для конкретного инвестора, исходя из доходности объекта при заданных инвестиционных целях.
Ликвидационная стоимость – стоимость, рассчитываемая при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.
Кадастровая стоимость – определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Определяется, в частности, для целей налогообложения.
Определение различных видов стоимости даст объективную информацию о реальной цене объекта и поможет принять верные управленческие решения.
5. Цели и организация экономической оценки земельных участков
Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.
Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:
– удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
– создание базы для налогообложения;
– реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
– составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Первая цель оценки стоимости земельных участков – удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли.
Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
– расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;
– законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
– стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
– повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
– переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;