| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента | Уникальность компоновочных решений коммерческих помещений |
| Соседство коммерческих и жилых помещений существенно снижает цену кв. м | Функционалльность коммерческих помещений |
| Высокая стоимость подземных гаражей увеличивает цену кв. метра | Неограниченные возможности планировки офисных помещений |
| Отсутствие машино-мест, предназначенных для владельцев квартир, т.е. все машино-места предназначены для коммерческой части | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) |
| Отсутствие рекреационной зоны перед домом | Весь комплекс будет выдержан в одном стиле, что еще больше увеличивает его привлекательность с точки зрения инвесторов |
| Отсутствие уникальных объемно-планировочных (для жилых помещений) решений делает данный сегмент таким, что продавец не имеет возможность диктовать цену кв. метра (цена не может быть установлена выше среднерыночной) | Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам |
| Угрозы: | Возможности: |
| Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | При успешной реализации проекта фирма имеет возможность получить заказ на возведение торгового центра, обладающего архитектурной выразительностью |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний |
| Имеются ограничения по подведению коммуникаций к зданию (электроснабжение – недостаточная мощность электроподстанций) | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости |
Анализ ССВО проекта «Офисно-коммерческое здание» по улице Ленинский проспект района проспект Вернадского (вариант №7)
| Слабые стороны: | Сильные стороны: |
| Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) | Возможность перепланировки с учетом требований конкретного арендатора (например, создание офиса типа «open-plane») |
| Высокая стоимость систем безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) | Развитая транспортная инфраструктура (метро, трамвай, троллейбус, трамвай) – возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом |
| Наличие кафе, ресторанов, баров, торговых центров и прочих развлекательных заведений в шаговой доступности | Высокая функциональность помещений |
| Системы безопасности (незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы) соответствуют высоким мировых стандартам | |
| Эффективные конструктивные решения снижают стоимость эксплуатация комплекса | |
| Угрозы: | Возможности: |
| Реализация данного проекта не получит одобрение правительства Москвы, т.к. фасад здания не вписывается в общий архитектурный стиль | Сотрудничество с Кредит Европа Банком и ВТБ24 по ипотечным программам расширяет круг потенциальных покупателей |
| Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно ( выступление мэра Москвы Лужкова М.Ю. на канале ТВЦ) | Реализация проекта позволит фирме занять сегмент коммерческой недвижимости |
| Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта | Захват рынка позволит позиционировать себя последующим как застройщика коммерческих помещений класса В- |
| На фоне мирового кризиса снижается арендная ставка на коммерческие помещения вследствие того, что компании арендуют офисы на окраине Москвы | Близость 3-го транспортного кольца и строительство 4-го существенно улучшает месторасположение коммерческих площадей |
| Близость расположение кредитно-денежных учреждений увеличивает мультиатрибутивные показатели недвижимости | |
| Увеличение числа иностранных фирм (крупных) позволяет «снимать сливки» с недвижимости как при ее реализации, там и при сдачи в аренду |
3. Экономическая оценка вариантов использования объекта
3.1 Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей
Основной задачей данного раздела является применение методов экономической оценки и факторов, требующих учёта при выполнении экономического анализа выбранных вариантов проекта развития.
Требуется провести оценку экономической эффективности всех трёх вариантов с учётом доходов от аренды и продажи, затрат на строительство и переоборудование, амортизационных отчислений, а также затраты на его содержание и использование.
Приведём краткую характеристику по каждому проекту.
Проект №1
| Вариант №1 | Коммерческие помещения, м. кв. | 218,5 | 2% | Мест для автомобилей(3059,6\139=22 м. кв \ место) | 139 |
| Офисные помещения, м.кв. | - | - | Высота квартир, м | 3,3-3,8 | |
| Квартиры, м. кв. | 6556,2 | 60% | Высота коммерческих помещений, м | 3,8 | |
| Технические помещения м.кв. | 1092,7 | 10% | Основной объём здания составляют жилые квартиры, у каждой квартиры имеется вход со двора и с парковочного холла | ||
| Парковочный холл, м. кв. | 3059,6 | 28% | |||
| Итого площадей, м.кв. | 10927 | 100% | |||
Проект №2
| Вариант №2 | Коммерческие помещения, м. кв. | 2185,4 | 20% | Мест для автомобилей(1092,7\50= 2м.кв.\место) | 50 |
| Офисные помещения, м.кв. | - | - | Высота квартир, м | 3,3 | |
| Квартиры, м.кв. | 6556,2 | 60% | Высота коммерческих помещений, м | 4,5 | |
| Технические помещения, м.кв. | 1092,7 | 10% | Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо с лестничной клетки | ||
| Парковочный холл, м.кв. | 1092,7 | 10% | |||
| Итого площадей, м.кв. | 10927 | 100% | |||
Проект №3
| Вариант №3 | Коммерческие помещения, м.кв. | 2731,8 | 25% | Мест для автомобилей(2300\73=22м.кв\место) | 97 |
| Офисные помещения, м.кв. | 6774,7 | 62% | Высота квартир, м | 3,4 | |
| Квартиры, м.кв. | - | - | Высота коммерческих помещений, м | 3,8 | |
| Технические помещения, м.кв. | 874,2 | 8% | Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи | ||
| Парковочный холл, м.кв. | 546,4 | 5% | |||
| Итого площадей, м.кв. | 10927 | 100% | |||
3.2 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
| Доходы от аренды | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| 1. Жилые помещения | |||||||
| Площадь приносящая доход | м.кв. | - | 4589,3 | 5245,0 | 5572,8 | 5900,6 | 6228,4 |
| Доход от аренды | у. д.е./м.кв. | - | 198,0 | 185,3 | 182,1 | 188,0 | 207,5 |
| Доходы | 1000 у.д.е./м.кв. | - | 908,7 | 972,0 | 1015,0 | 1109,1 | 1292,6 |
| 2. Коммерческие помещения | |||||||
| Площадь приносящая доход | - | 163,9 | 174,8 | 185,8 | 196,7 | 196,7 | |
| Доход от аренды | - | 769,5 | 720,3 | 707,9 | 730,5 | 806,6 | |
| Доходы | 1000 у. д.е./м.кв. | - | 126,1 | 125,9 | 131,5 | 143,7 | 158,6 |
| 3. Парковочные помещения | |||||||
| Парковочные места, приносящие доход | шт. | 97 | 104 | 118 | 125 | 132 | |
| Доход от аренды | 45,0 | 42,1 | 41,4 | 42,7 | 47,2 | ||
| Доходы | 1000 у.д.е./м.кв. | 96,4 | 96,7 | 107,7 | 117,6 | 137,1 | |
| Всего доходов от аренды | 1131,2 | 1194,6 | 1254,2 | 1370,4 | 1588,4 | ||
| Расчёт финансовых результатов | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Доходы от аренды | 1000 у. д.е./м.кв. | 0,0 | 1131,2 | 1194,6 | 1254,2 | 1370,4 | 1588,4 |
| Арендная плата за участок | 1000 у. д.е./м.кв. | -30,5 | -27,4 | -25,7 | -25,2 | -26,0 | -28,7 |
| Техническое обслуживание и текущий ремонт | 1000 у. д.е./м.кв. | 0,0 | 175,5 | 186,0 | 199,0 | 213,0 | 223,6 |
| Процент за привлечённый капитал:22% | 1000 у. д.е./м.кв. | 1150,1 | 1035,1 | 920,1 | 805,1 | 690,1 | 575,1 |
| Оперативный чистый доход | 1000 у. д.е./м.кв. | -1119,7 | -52,0 | 114,2 | 275,3 | 493,3 | 818,4 |
| Равномерная амортизация недвижимости | 1000 у. д.е./м.кв. | -565,4 | -565,4 | -565,4 | -565,4 | -565,4 | |
| Финансовый результат перед уплатой налога | 1000 у. д.е./м.кв. | -1119,7 | -617,3 | -451,2 | -290,1 | -72,0 | 253,1 |
| Налог на прибыль | 1000 у. д.е./м.кв. | - | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -50,6 |
| Финансовый результат после уплатой налога | 1000 у. д.е./м.кв. | -1119,7 | -617,3 | -451,2 | -290,1 | -72,0 | 202,4 |
| Обслуживание долга | Единица измерения | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Заёмный капитал в начале года | 1000 у. д.е. | 5227,8 | 5227,8 | 4705,0 | 4182,2 | 3659,4 | 3136,7 |
| Погашение долга в конце года | 1000 у. д.е. | - | 522,8 | 522,8 | 522,8 | 522,8 | 522,8 |
| Заёмный капитал в конце года | 1000 у. д.е. | - | 4705,0 | 4182,2 | 3659,4 | 3136,7 | 2613,9 |
| Уплата процентов от стоимости в начале года-22% | 1000 у. д.е. | 1097,8 | 1097,8 | 988,0 | 878,3 | 768,5 | 658,7 |
| Стоимость недвижимого имущества | 2015 г. | ||||||
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015г. (9340+9505)*0,9*1,05*1,07*1,08*1,09) | 22431,7 | ||||||
| Бухгалтерская стоимость (9340+9505)*(1-5*0,03) | 16018,3 | ||||||
| Налогооблагаемая часть от цены продаж | 6413,4 | ||||||
| Налог,уплачиваемый с прибыли от продаж | -1282,7 | ||||||
| Цена продажи недвижимого имущества в конце 2015г. | 22431,7 | ||||||
| Уплачиваемый налог | -1282,7 | ||||||
| Выплата долга за привлечённый капитал | -2613,9 | ||||||
| Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости,1000 у.д.е./м.кв. | 18535,1 | ||||||
| Расчёт кассовых поступлений (1000 у.д.е.) | На начало 2010 г. | годы | |||||
| 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | ||
| Начальная стоимость недвижимости | -9340,0 | ||||||
| Инвестиции в строительство | -9505,0 | ||||||
| Заём(70% от нач.стоимости) | 5227,8 | ||||||
| Погашение займа | -522,8 | -522,8 | -522,8 | -522,8 | -522,8 | ||
| Годовые финансовые результаты после уплаты налога | -1119,7 | -617,3 | -451,2 | -290,1 | -72,0 | 202,4 | |
| Амортизационные отчисления | 565,4 | 565,4 | 565,4 | 565,4 | 565,4 | ||
| Цена продажи недвижимости | 22431,7 | ||||||
| Налог с продаж | -1282,7 | ||||||
| Платежи по займу | -2613,9 | ||||||
| Кассовые поступления,1000 у.д.е. | 18780,2 | ||||||
Расчёт рентабельности кассовых поступлений