Ситуация с земельным правом в городах на порядок сложнее, чем в сельской местности. В отличие от сельской местности, где использование земельного участка, как правило, происходит в одной "плоскости" (например, выращивание сельскохозяйственных культур), понятие земельного участка в городе часто приобретает "трехмерность". Здесь, часто приходится регулировать правовые вопросы пользования различных пространств в рамках одного объекта недвижимости.
В России применяются различные правила (процедуры) для введения в оборот различных объектов: земельных участков, жилья, нежилых помещений и конструкций. Такое разделение влечет за собой ряд неудобств. Во-первых, пересечение прав, трудоемкость (а зачастую и нецелесообразность) их разделения: права на здание, например, достаточно условно "отделимы" от прав на участок земли под ним. Это вынуждает разрабатывать специальные нормы относительно допустимых сочетаний отдельных прав. Например, статья 340 п.3 Гражданского кодекса указывает, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится. Во-вторых, громоздкость и неэффективность применяемой системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними.
Из определения недвижимости вытекает важный признак недвижимости как товара: ее невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции. Иными словами, недвижимость стационарна, не потребляема и долговечна. Только землетрясение, взрыв, пожар, наводнение или иное стихийное бедствие могут разрушить жилое здание, но это уже выходит за пределы нормального хода событий (так называемый форс-мажор).
В этой связи, например, можно ли считать объектам и недвижимости палатки, киоски? С одной стороны, они не являются постоянными строениями, но с другой - у них имеются все необходимые признаки объекта недвижимости с точки зрения наличия прав (вспомним о двуединости понятия недвижимости). Точно так же, можно ли считать объектом недвижимости земельный участок размером десять квадратных метров, который выделен под жилищное строительство? Возможность выделения объекта недвижимости зависит от его назначения. Описанный земельный участок сам по себе не является объектом недвижимости, но тем не менее вполне может быть оформлен как таковой в случае, если он продается собственнику соседнего участка.
Далее, недвижимость - это товар, отличающийся долговечностью, однако у каждого объекта недвижимости есть свой цикл жизни: периоды роста, стабильности, упадка, обновления. Существует также понятие износа, амортизации, которое обозначает потерю пригодности и уменьшение стоимости объекта недвижимости, связанное именно с его старением.
Каждый объект недвижимости уникален, неповторим. Даже "одинаковые" квартиры в одном и том же доме должны различаться по своим признакам и, соответственно, по стоимости: у одной окно выходит в парк, у другой на свалку, не говоря уже о каких-то более фундаментальных отличиях. Таким образом, разнородность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости.
Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Это коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий и капитальный ремонт, поиск арендаторов, контроль за поступлением арендных платежей и тд.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Дело в том, что пользование недвижимостью, в отличие от пользования большинством товаров, относящихся к движимому имуществу, затрагивает интересы других граждан или юридических лиц, а также местного сообщества в целом. Из этого следует, что использование объектов недвижимости всегда связано с определенными регламентациями, определенными ограничениями, право собственности на объекты недвижимости никогда не бывает абсолютным, и реализация этого права неизбежно связана с учетом интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Именно поэтому оборот земельных участков ограничен. Ограничения касаются ситуации, в которых как раз и могут быть ущемлены интересы общества, государства или отдельных субъектов права.
Из того, что право собственности на недвижимость не носит абсолютного характера и ее обороноспособность ограничена, вытекает то, что комплекс прав на недвижимость включает общественные и частные права. Общественные права - это:
право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости имущества;
право приобретать, выкупать недвижимое имущество для реализации общественных нужд;
право вводить зональные ограничения, требования по использованию земельных участков и условиям пользования, требования в сфере строительства, экологии и т.д.;
право возвращать государству имущество при отсутствии законных владельцев или наследников и т.д.
И последнее. Сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает относительно низкий уровень ликвидности недвижимости как товара, то есть ее нельзя достаточно быстро реализовать за наличные деньги.
Имеется множество определений понятия "рынок недвижимости". Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики. Действие этого механизма и его последствия проявляются в следующем:
выявляется рыночная (реальная на соответствующий момент времени) стоимость недвижимости и появляется возможность ее адекватного налогообложения;
недвижимость может использоваться наиболее эффективным и прибыльным образом;
возникает стимулирующая эффективность экономики конкуренция среди существующих и потенциальных правообладателей за наиболее эффективное использование недвижимости;
спрос стимулирует предложение в части создания необходимого количества и видов новых объектов недвижимости и наоборот: предложение может побуждать появление спроса, иными словами, есть возможность для формирования саморегулируемой и сбалансированной системы.
Однако, как уже говорилось, из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.
Основными участниками (по большей части непрофессиональными) рынка недвижимости являются потребители услуг, предоставляемых рынком.
Профессиональные участники рынка специализируются по секторам рынка, по видам предоставляемых услуг и по типам функционального использования объектов недвижимости. Среди них:
участники сектора развития недвижимости: проектно-строительные организации, девелоперы, инвесторы, управляющие проектами;
участники сектора оборота недвижимости: риэлторы, оценщики недвижимости;
участники сектора управления недвижимости: организации, управляющие жилищной недвижимостью и жилищно-коммунальным хозяйством, а также организации, специализирующиеся на управлении коммерческой и производственной недвижимостью.
В качестве самостоятельных участников рынка недвижимости выделяются кредитно-финансовые учреждения.
Особыми участниками рынка недвижимости являются государство, органы местного самоуправления. Особость их состоит в том, что они присутствуют на рынке недвижимости и в качестве участников этого рынка, и в качестве его регуляторов, и в качестве потребителей услуг. При этом принципиальное условие эффективного присутствия государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости состоит в том, что функции, выполняемые государством, органами местного самоуправления и частными агентами, должны быть институционально разведены.
Первичный рынок в развитой рыночной экономике формируется путем создания объектов недвижимости в результате строительной (девелоперской) деятельности. Специфика формирования первичного рынка земли и иной недвижимости в России заключается в том, что в основе его лежит приватизация находящихся в государственной собственности земельных участков и зданий и развитие индивидуального жилищного строительства.
Вторичный рынок работает за счет предложения частной собственности, а именно за счет того, что выставляется на продажу непосредственными собственниками недвижимости.
Сегменты рынка недвижимости - это жилье, земля, нежилые здания, сооружения, помещения.
Для того чтобы следить за динамикой развития рассматриваемого рынка, необходима система индикаторов. С ее помощью можно анализировать, что происходит в этой сфере с доходами бюджета, в частности с их структурой, а именно с налогами на землю, на объекты недвижимости, с арендными поступлениями, с продажей государственной и муниципальной собственности. Индикаторы позволяют определить, какой объем инвестиции идет в недвижимость, какова динамика ее рыночной стоимости.
Однако проблема состоит в том, что недвижимость разбита на множество сегментов, и каждый сегмент имеет собственные регуляторы, по-разному реагирует на макроэкономическую ситуацию. Кроме того, рынок недвижимости функционирует как сложная система с огромным количеством элементов и факторов, определяющих ее развитие или наоборот, стагнацию. И, самое главное, здесь пересекаются зачастую противоречивые интересы разных групп - людей и организаций. Сложность и раздробленность сферы недвижимости и многофокусность управления ею мешают осознавать эту сферу как единое целое, отслеживать и регулировать ее целостность.