Ринок житла в Україні (стр. 7 из 15)

У Васильківському районі сотка землі нині — $3–8 тис. Найвищі ціни в Іванковичах ($3,7–8 тис. за сотку), Мархалівці ($4,5–7 тис.) та Хлепчі ($3–7 тис.).

У Києво-Святошинському напрямку безумовними лідерами за рівнем цін на землю є Петропавлівська та Софіївська Борщагівки – $10–25 тис. за сотку. Високі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксовано в Лісниках ($6–15 тис.), Віті-Поштовій ($4,5–15 тис.), Крюківщині ($7–15 тис.).

Водночас фахівці стверджують, що передумов для зниження вартості на земельні ділянки під індивідуальну забудову поки що немає. Попит, як і раніше, перевищує пропозицію, і така ситуація збережеться, як мінімум, до кінця поточного року. Найбільше зростання цін у 2007 році очікується у Малій та Великій Олександрівках, Вишеньках, Кийлові, Процеві, Княжичах, Красилівці, Новосілках, Мархалівці, Гурівщині, Кончі-Заспі, Плютах, Романкові.

Як засвідчують дослідження, підвищення цін на земельні ділянки викликане низкою факторів, серед яких: мораторій на продаж землі, підвищення інвестиційної привабливості заміської нерухомості, інтенсивний розвиток сегмента котеджних містечок та періодичні сезонні стрибки. Вплив політичної складової – мінімальний – і не є ключовим чинником, вважають експерти компанії.

На сьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житла таун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальному обсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цим житлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництво таун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинків у Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія "Київміськбуд". На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу в котеджних містечках "Лелечий хутір" у Макарівському районі, "Вітберг" у Віті Поштовій та "Місті Сонця" поблизу дороги Київ Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як "ощадливі" у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м, розміри житла обмежуються до 200 кв. м. За оцінками операторів ринку, в 2007 році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджних містечках, що повязано з такими факторами:

· розвинута інфраструктура котеджних містечок;

· прийнятне транспортне сполучення з Києвом;

· краща екологічна ситуація;

· подорожчання землі.

Оборот вторинного ринку житла в Україні у 2003 році становив близько $4,3-4,5 млрд. Збільшенню річного обороту вторинного ринку житла насамперед сприяло зростання цін на житлову нерухомість. Загальний оборот ринку нерухомості значно вищий за рахунок сегментів комерційної і промислової нерухомості, а також землі. Однак оцінити оборот ринку комерційної і промислової нерухомості неможливо через закритий характер інформації про реальні суми операцій з продажу таких об’єктів. Як повідомлялося з посиланням на експертів, у 2001-2002 роках щорічний загальний оборот ринку нерухомості становив приблизно $3 млрд. За спостереженнями київських ріелторів, у столиці відбувся відплив клієнтів із вторинного ринку нерухомості. Приблизно 20—25% потенційної клієнтури ріелторських фірм протягом останнього року віддали перевагу житлу в новобудовах, купуючи квартири безпосередньо у будівельних компаній. Адже на вторинному ринку житла поки що не можуть запропонувати поетапної оплати квартири, довгострокових та дешевих кредитів. За оцінками Асоціації фахівців із нерухомості України, активізувався процес купівлі квартир у новобудовах ще й тому, що новосел переконався в «реальності об’єкта». Він тепер може придбати житло у вже спорудженому будинку, не ризикуючи вкладати гроші в об’єкт, що здається в експлуатацію через кілька років. А ще недавно початку будівництва будинку передувала виключно накопичувальна схема грошових ресурсів. На це недовірливий покупець дивився досить песимістично, хоча у багатьох бажання мати квартиру в новому будинку переважало недовіру.

З урахуванням того, що рівень цін вторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції у ЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняття індексу цін) [18, 43]. Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку — немає. Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденцію зниження на ринку реальних угод. Отже, є всі підстави думати, що відбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на 20-30 відсотків.

В 2007 році в Україні буде побудовано близько 9 млн. кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії "Українська торговельна гільдія" Вадим Непосєдов. За рік обсяги будівництва майже не змінилися — в 2006 році в експлуатацію введено 8,6 млн. кв. м. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн. кв. м житла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпи збільшення будівництва житла в 2007 році рекордів не поб'ють: нових квартир буде побудовано від сили на 6-8% більше — такими темпами будівельники нарощували обороти останні п'ять років.

Як не дивно, найнижчі темпи будівництва — у Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть побудувати близько 1,1 млн. кв. м нового житла — на 200 тис. квадратів, або на 20% менше, ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз. Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупку квартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лише громадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційного відділу компанії За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній "Укогруп", зараз тільки 10% новобудов купується покупцями для власних потреб. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови — продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир у новобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринку припадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестицій у нерухомість.

За його підрахунками, частка інвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько 60% — обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% - покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися за квартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.

Про те, що число покупців у столиці помітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 роках найбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатні квартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) - більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит. Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставляли на продаж - їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному для перепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз у більшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.

На рис. 1.1 наведено динаміку вартості житла на вторинному ринку: Київ, що вказує на тенденцію до подальшого стрибкоподібного зростання.

Рис. 1.1.Індекс вартості житла на вторинному ринку: Київ, $/кв. м щомісячно за період: 2007-04-20 -- 2008-04-20

Не на користь забудовників і тенденція зменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річного збільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї нової нерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить, оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальному числі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30% [14, 20].

Але незважаючи на більш ніж сумні для будівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники не збираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступному році виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на 1-2%, навесні і восени - рости приблизно на рівні із інфляцією.

На рис. 1.2 наведено динаміку цінових очікувань на вторинному ринку: Київ, що вказують на очікування підвищення ціни на житло в м. Київ, а отже, є фактором інфляційних очікувань та сприяють росту цін на житло в м. Київ.

Рис. 1.2. Індекс цінового очікування: Київ, % щомісячно за період: 2007-04-20 - 2008-04-20

Забудовники прогнозують стабілізацію цін на житло — падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент — збільшення собівартості квадратного метра. Дві найбільш витратних статті витрат — будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько 14%). "Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічно збільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Для низки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало 50-60%". Ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат і будматеріалів разом узятих — у більшості регіонів вартість житла на вторинному ринку вдвічі вища собівартості будівництва.

Причин земельного дефіциту декілька. Почасти нинішній спад будівництва в Києві — наслідки політичних подій 2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київського мера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столична мерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. На вторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землі виросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків, як правило, дорожчі — вартість 20-50 соток (необхідні для будівництва монолітно-каркасної "свічки" на 110-130 квартир) може доходити до $8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників [13, 96]. Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянку площею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій ціні близько 870 млн грн. Покупець (ТОВ "Баскі плюс-2004", за неофіційними даними, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку — нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.