Клієнт завжди знає, що кожного місяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку він вносить в будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку Аваль, причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту — місячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту. Для порівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій при однакових вхідних даних (вартість квартири 25000 USD, розмір кредиту 12500, строк кредиту 5 років) дано ряд інших похідних показників. Є цілий ряд особливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показники орієнтовні.
В табл. 2 наведено показники іпотечного кредитування банками України.
Таблиця 2
Параметри іпотечного кредитування банками України
| Найменування показників | ППБ "АВАЛЬ" | ЗАТ "Ощаджитло" | "Ощадбанк" (грн.) | АКБ "Правекс Банк" | КБ "Приват Банк" | АТ "Укрінбанк" |
| Вартість квартири | 25000 | 25000 | 25000 | 25000 | 25000 | 25000 |
| Сума кредиту | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 |
| Строк кредиту | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 |
| Процент по кредиту | 14% | 14% | 26% | 15% | 14% | 19,5% |
| Перший внесок за квартиру | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 | 12500 |
| Всього додаткових платежів (мито, послуги нотаріуса, агентства, БТІ) | 612 | 3350 | 762,5 | 975 | 724 | 2068,5 |
| Всього оплат на момент підписання договору купівлі-продажу | 13100 | 15850 | 13262,5 | 13475 | 13224 | 14568,5 |
| Місячні платежі по 1-му року | 290,85 | 339,58 | 452,08 | 348,96 | 339,58 | 391,15 |
| Збільшення вартості квартири на % | 17,50 | 17,50 | 32,50 | 18,75 | 19,30 | 24,38 |
| Виплата за 5років процентів (%) | 4375 | 4375 | 8125 | 4687 | 4375 | 6093,75 |
Різко знизилася кількість іпотечних кредитів також у Рівне, Луцьку й Львові. Весняні обсяги видачі іпотечних кредитів зберігаються в Криму й Одесі (там зараз житловий бум), а також у Харкові, Донецьку й Луганську (у передмісті ціни на житло ще терпимі), пишуть "Экономические Известия". При цьому, за даним Української національної іпотечної асоціації (УНІА), 35,8% всіх нових іпотечних кредитів приходиться на Київ і Дніпропетровськ. А по іпотечних схемах зараз продається половина всієї нерухомості. Керуючий київською обласною філією Укрсоцбанка Андрій Оністрат вважає, що сьогодні банківський клієнт розпещений і хоче одержати найменшу ставку. Зниження інтересу до іпотеки — чергова передумова для зниження цін на перегрітому ринку нерухомості, тому що іпотека — один з головних факторів стрімкого зростання цін на житло, що ми спостерігаємо останні кілька років. З іншого боку, гальмування іпотеки — причина для перегляду банкірами своєї кредитної політики. Адже плани по банківських доходах від видачі й обслуговування іпотечних кредитів уже давно складені й затверджені акціонерами [4, 245].
Багато банкірів пішли на відмову від обов'язкового початкового внеску — усі банки з першої дванадцятки за обсягами іпотечного кредитування, пропонують позичальникам взяти кредит без першого внеску, щоправда, за умови наявності додаткового забезпечення. Тепер з'являються й інші нововведення- "Приватбанк" і "Альфа-банк" кредитують нерухомість без довідки про доходи, при першому внеску не менш 30%. "Правекс-Банк" готовий включати в суму кредиту, крім повної вартості квартири, також суму всіх банківських комісійних платежів (оплата послуг незалежної оцінної компанії, нотаріальних послуг, послуг агентства нерухомості й т.д.), а також суму страхових платежів. Очевидно, для збереження обсягів іпотечних операцій банкіри готові закрити очі на підвищення рівня ризику по іпотечних активах. Істотна заборгованість будівельного сектора й сектора нерухомості є основним джерелом кредитних ризиків для банків.
Фінансові фахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.
Нині ж ріст цін на житло в Києві обумовлений економічним відставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають у столицю, і це буде продовжуватися доти, поки не почне розвиватися економіка регіонів [2, 44]. На ріст цін впливає відсутність пропозиції, у тому числі і на вторинному ринку. У той же час складно прогнозувати, які обсяги пропозиції могли б стабілізувати цінову ситуацію, оскільки існує значний неплатоспроможний попит на житло в Київській області. Київський ринок працює на всю Україну, і для того, щоб прогнозувати, скільки йому потрібно пропозиції, необхідно проаналізувати активність трудових ресурсів у масштабах усієї України. Фактором росту цін на житло в Києві стає і поширення іпотечних програм, а також готовність банків знижувати ставки і продовжувати терміни кредитування. В поточному році близько 10-15 відсотків житла купують, користуючись кредитними коштами.
Придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.
При покупці житла на вторинному ринку покупець отримує готовий об’єкт. Нині ж близько 30 відсотків покупців нового житла вкладають гроші на початкових стадіях будівництва. У той же час на вторинному ринку квартири громадяни здобувають, в основному, для себе. За останніх три-чотири роки активного розвитку житлового будівництва в Києві вторинний ринок значно “помолодшав”, оскільки його учасниками стають власники квартир у новобудовах.
2.2. Особливості ринку житла Київської області
Ринок будівництва й купівлі-продажу житла в Україні – криміналізований. Що багато в чому визначило нинішню стагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів суто криміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустрії житлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини суто економічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах на нерухомість. Вартість столичної нерухомості досягла, схоже, свого піку. Незважаючи на зростання цін на енергоносії й затверджене положення про те, що з 2006 року при відведенні земельних ділянок для будівництва житлових будинків забудовники повинні будуть передавати місту не 5, а 7% загальної площі в цих будинках, значне зростання цін на ринку нерухомості в році, що наступив, малоймовірний.
З ослабленням довіри до американського долара й ще свіжими спогадами про крах ринку високих технологій найкращим засобом збереження грошей виявилася житлова й комерційна нерухомість. Україна не стала виключенням. Однак подорожчання житла було безпрецедентним. На відміну від розвинених країн, київське житло за період ледве більше п'яти років подорожчало більш ніж на 500%, а нерідко й на 700%. Каталізатором небувалого зростання цін улітку 2005 року було, швидше за все, не зміцнення курсу національної валюти, воно стало лише приводом. Панічні настрої на ринку, мабуть, посіяла непрогнозованість розвитку країни. А в кого їх було недостатньо, удалися до послуг банків, які почали кредитувати населення при необхідності навіть без першого внеску.
Улітку 2005 року рекордні 60% покупців столичного житла скористалися кредитними грішми. Втім, зараз, на думку глави Національний банк України, інвестиційні можливості громадян досягли своєї межі, тому що покриття кредитних вкладень депозитами становить у країні вже більше 80%. До того ж, при збереженні торішніх темпів зростання ціни на київське житло, вже в році поточному вони значно перевищили б ціни на житло в столицях держав старої Європи. На думку експертів, є, принаймні, десять причин, з яких ціна столичних метрів може впасти.
1. Уперше за останні роки «осінні» покупці столичного житла понесли прямі збитки. Так, більшість квартир і далі виставляється за позахмарними цінами. Але, починаючи з початку листопада 2005-го, у базах дані оголошення про продаж нерухомості стали з'являтися пропозиції квартир, ціна на які нижче часом на 10-20 тис. дол.
2. З листопада 2006 року пропозиція київського житла по деяких районах збільшилося найчастіше на 100%. За даними одного з найбільш популярних спеціалізованих столичних видань, база пропозицій по Дніпровському районі в лічені осінні дні розширилася зі звичайних 600-700 оголошень до 1400 одноразово, а пропозиція, що підскочила у два рази, тримається вже кілька місяців.
3. Крім прямих збитків, які несуть ті покупці, які прикупили житло на піку, є ще й збитки потенційні. Уперше тримати гроші на банальному банківському депозиті стало більш вигідно. Так, по московській нерухомості регулярно публікується так званий індекс прибутковості житла, тобто співвідношення передбачуваного доходу від оренди й підвищення вартості житла й потенційного доходу від банківського депозиту, рівного вартості квартири. Весь останній час київський індекс прибутковості перебував у плюсовому значенні тільки завдяки стрибкоподібному зростанню цін.
4. Торішній бум був частково обумовлений соціальними виплатами, що зросли. Погодимося, психологічно легше брати кредит, коли передбачається, що за рахунок збільшення особистого доходу буде легше його й віддавати. У році нинішньому різкого збільшення виплат не передбачається, але, натомість, передбачається значне подорожчання життя вже найближчим часом - підвищення цін на енергоносії потягне за собою не тільки зростання вартості газу й електроенергії для населення, але й вартості майже всього споживчого кошика, а виходить, об'єктивно в простої української родини стане менше засобів для заощаджень на придбання житла або оплати за іпотечним кредитом.