2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва. За оцінками експертів, за жовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів. Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.
3. Фактор політичної нестабільності після серпня 2006 року. Розбалансованість у роботі органів влади, загроза "федералізації", поновлення спроб розділити країну за мовною та ін. ознаками, висока ймовірність подальшого протистояння в органах влади тощо. Все це знижує питому складову спекулятивного капіталу, що вливається у київську житлову (втім, у комерційну також) нерухомість (в тому числі, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.
4. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладення коштів. Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію в кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери "Еліти-Центр" цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став зовсім мізерним). Не важко передбачити наслідки таких подій для й так вже занадто перегрітого ринку Києва.
5. Загальносвітова тенденція. В країнах Європи, США загальмувалася тенденція зростання цін на нерухомість (а в Австрії та Німеччині вони взагалі завмерли). Україна і, зокрема, Київ лише повторять у такому випадку загальносвітові тенденції. В західній пресі ринок нерухомості Східної Європи часто оцінюють як "мильну бульку". Наприклад, заслуговує на увагу публікація MoneyWeek.
6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості, рієлторів у збільшенні кількості угод на ринку. Тільки падіння цін (навіть невеличке) може оживити ринок. Нинішній застій на ринку, зменшення в десятки разів укладених угод не вигідне і посередницьким структурам на ринку. Адже відсутність укладених угод їм не вигідна: немає угод – немає заробітку. Незважаючи на деякі закриті "інсайдерські" домовленості, об'єктивно подальший ріст цін для посередників не вигідний. Хоча, тут можна помітити, що лобі перекупників житла (які вже вклали гроші і бажають зростання цін все більше і більше) досить сильне, в тому числі і в деяких ЗМІ, що далеко не завжди оприлюднюють мотивовані прогнози на подальше "розігрівання" ринку.
7. Перекіс в цінах у порівнянні з країнами ЄС. Київський рівень цін перескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. З урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,4-4,8%, що в 2,5 - 3 рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навіть з урахуванням так званих "сірих зарплат"), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла. Так чи інакше, закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетікання капіталу. Це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частини українців.
8. Проблема закінчення терміну експлуатації "хрущовок" і панельних будинків. Платити $60-80 тис. за 5 залізобетонних панелей, що зводилися як тимчасові – для багатьох вже психологічно складно. "Хрущоби" і "панельки" зводилися як тимчасове розв'язання житлової проблеми, і нормативний термін закінчення їх експлуатації закінчується найближчим часом. Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів "хрущовок" у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно ВР Закон з цього питання фахівці вважають досидь недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущобками» (хоча приклад такого дієвого законодавства є: в столиці РФ воно досить жорстке для жителів старих домівок, але дієве).
9. Провал курсу на вступ до ЄС. Безпосередньо перед вступом до ЄС у деяких країн-кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язку з тим, що входження в наймогутнішу економічну зону світу означає підтягування загального рівня цін до рівня цін ЄС. Саме після приходу "помаранчевої" команди, що задекларувала цей вектор руху, відбувся зліт цін в очікуванні перспективи членства в ЄС (і, якби Україна одержала перспективу такого членства, це було б цілком виправдано). Але сучасні внутрішні політичні реалії (втім, як і "євроскептицизм" щодо українських інтеграційних перспектив) ніяк цього не припускають. Навіть прогнози щодо такого вступу у 2020 році не можуть розігрівати ціни. Тому очікування багатьох перекупників житла не виправдалися.
10. Зміна співвідношення "депозит-оренда-вартість купівлі квартири".
Наприклад, $100 тис. доларів на депозиті дають біля $1 тис. щомісячного доходу (10% річних), або близько 1450-1500 якщо розмістити їх в гривнях. Куплена на ті ж кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько $500 (біля 6% річних). Тому якщо людина накопичила $50 тис., їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті ж $500 на місяць (можливо, навіть $350-400). При цьому купити якесь житло на ці самі $50 тис. у нас не можливо. На даний момент ріст цін зупинився, тобто прибутковість житла стала нижчою від прибутковості депозитів. Унаслідок цього комерційна (короткострокова інвестиційна) складова попиту (і "розігріву" ринку) відпадає. Рости цінам на оренду в Києві далі нікуди – платоспроможність орендарів на межі (що підтверджується збільшенням в рази попиту на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще у 2002 куплена і відразу здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могла дати до 20% річних (цілком "окупала" себе тільки за рахунок оренди за 6-7 років). Приток у 2007 на ринок квартир, що раніше здавалися в оренду, підтверджує зазначені співвідношення.
11. В ЗМІ стало менше публікацій із закликами на кшталт "хапайте, що є сьогодні, бо завтра буде ще дорожче", натомість з'явилися тверезі всебічні оцінки реальної ситуації на ринку нерухомості. В листопаді 2006 р. ціла низка ЗМІ публікувала коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін. Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про їх зростання, і знайти бажаючих на камеру сказати про прийдешнє зниження знайти було досить складно. Більш того, прогнози про подальший ріст цін в рази на «хрущоби» сприймається широким загалом з гумором.
12. Зупинення росту цін в Москві. Психологічна звичка орієнтуватися на московські тенденції цін ще відіграє свою роль, там ряд ЗМІ оголосили про зупинення росту цін.
13. Перетікання капіталовкладень в ринок приміської землі і котеджного будівництва в Києві.
Сьогодні інвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, подорожчання якої надалі здається неминучим. Фактично цей ринок вже діє, не зважаючи на законодавчі обмеження. На ринку вже є низка прикладів, коли гравці "виходили грішми" з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки. Зростання цін на останні в деяких районах київського передмістя за останні 4 роки склало від $100 до $3 тис. за 1 сотку землі. Простіше, перекупники залишили відіграний ринок житла і перейшли на земельний. Та й прошарок середнього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого помешкання перед вже досить забрудненими спальними мікрорайонами, постійно росте.
Загальноєвропейська тенденція є такою, що зі зростанням доходів середнього класу – головного гравця на будь-якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживання стає саме приміська зона мегаполіса.
Можна наводити й інші фактори: неминучий ріст числа виставлених на продаж квартир унаслідок подорожчання послуг ЖКГ, збільшення на ринку куплених на виплат квартир у зв'язку з ростом невиплат за іпотечними кредитами з початку 2006, оподатковування угод купівлі-продажу нерухомості з 01.01.2007 (обмежує доходи у разі систематичних продажів і покупок), падіння довіри до прогнозів агентств нерухомості в зв'язку з нинішньою зупинкою цін, зменшення кількості київських студентів (і квартир, що купують їх батьки) у зв'язку з низькою народжуваністю на початку 90-х, прихід іноземних забудовників (що вміють будувати швидко, якісно, і головне, з розумною нормою прибутку в 20-30%, а не в 150-200%) після вступу до СОТ тощо. Крім того, є підставі вважати, що будуть відроджуватись житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), що у часи СРСР частково вирішували проблеми забезпечення населення житлом. ЖБК з точки зору надійності/схоронності використання коштів його членів є оптимальною схемою будівництва.
3.3. Іпотечне кредитування як спосіб удосконалення
функціонування ринку житла Київської області
Лідерами на ринку іпотечного житлового кредитування фізичних осіб є декілька великих банків. На первинному ринку нерухомості Ощадбанк України і компанія «Ощаджитло» в 1999 р. запровадили систему продажу вже збудованого житла, яке вводила у дію компанія «Ощаджитло». Позичальники спрямовували отримані в кредит кошти на покупку житла, але при цьойму житло не передавалося у право власності, а надавалось у безкоштовне користування за угодою. У такий спосіб банк. за допомогою будівельної компанії вирішував питання мінімізації ризиків у період між наданням кредиту і появою його забезпечення. Оскільки позичальник за цією схемою опинявся у повній залежності і від банку, і від будівельної компанії, не маючи права власності на житло, така схема не знайшла широкого розповсюдження і підтримки у позичальників [16, 39].