Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности. Критерий чистоты титула: каждое звено в цепочке, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость страхового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен.
В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость. Случаев страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риелтора, так, как в США производилось страхование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенное признание права риелтора на совершение ошибки не в пользу клиента.
Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное: гарантии добросовестности риелтора могут иметь лишь одно измерение - денежное.
Ответственность держателей прав на недвижимость переложена на государство. В том случае если государство не может полностью гарантировать законные права, то возникновение страхового титула по поводу частных гарантий является объективной необходимостью. Но в любом случае это будет отдельный вид титульного страхования, а именно страхование от рисков, связанных с безответственностью государства.
Согласно проекту Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации", который был внесен депутатами Государственной Думы РФ С.Г. Беляевым, П.М. Веселкиным, С.Г. Митиным, А.Г. Пузановским и членом СФ А.А. Козерадским, предполагается обязать риелтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".
Страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законодательством минимального размера месячной оплаты труда.
Страховые гарантии должны быть восстановлены лицензиатом по прошествии не более 10 дней после выплаты страховой суммы.
Правила проведения страхования риелторской деятельности должны закрепляться положениями соответствующих федеральных законов.
Глава 2. Анализ технологий оказания риелторских услуг
Анализ технологий оказания риелторской услуги показывает, что она значительно отстает от требований современных условий развития данного сегмента экономики.
Корни такого состояния кроются не только в неповоротливости и ошибочности некоторых юридических решений в прошлом, но и в психологии всех участников рынка недвижимости, не учитывающих изменившихся условий.
http://netnds.ru/img/u/2007/03/18/15/34302.jpgОценивая последовательность действий операторов рынка, рассмотрим обобщенную схему, применяемую уже много лет. Сегодня агенты собирают информацию о продаваемой недвижимости всеми возможными способами: дают объявления о покупке в газеты и журналы, расклеивают объявления на домах и заборах, воруют у конкурентов, узнают в ЖЭКах и БТИ, прозванивают все квартиры подряд и др.
Собрав массив данных о продаваемых объектах, агенты рекламируют выборочно отдельные из них и ждут покупателей. А затем начинают показывать как можно больше квартир, надеясь, что какую-нибудь покупатели выберут и согласятся купить, оплатив услуги. Такой порядок существует на рынке недвижимости уже почти 15 лет. Что же изменилось за это время?
За 15 лет развития рынка недвижимости многое кардинально изменилось, но два основных элемента технологии продажи недвижимости остались неизменными. За услуги платит покупатель, и расчёты ведутся наличными деньгами. Надо ли менять такие правила, если практика подтверждает, что они жизнеспособны? К сожалению, большинство коллег, с которыми мне пришлось общаться на эту тему, склонны критиковать мои взгляды и отрицать вообще какое-либо изменения в технологии продаж, даже несмотря на всё чаще возникающие сложности в реализации объектов недвижимости.
Хочу пояснить, для чего необходимо откорректировать технологию на рынке недвижимости?
Но для этого сначала необходимо проанализировать ситуацию на сегодняшний день. Точка отсчёта – 2001 год.
1. Цены на жильё возросли примерно в 6-7 раз, и начался этап вздутия, так называемый этап «экономического пузыря».
2. Увеличились сроки оформления сделок из-за длительной подготовки документов (кредиты, справки, самовольные постройки и др.), что в сочетании с резкими периодами подъёма цен, приводило к разрыву сделок.
3. Обострилась конкуренция между операторами рынка (количество агентств возросло в 4-5 раз). Применяются грязные методы перехвата информации, снижается уровень безопасности сделок, приход массы неквалифицированных агентств.
4. Формируется первичный рынок (новое строительство). Развивается рынок нежилой недвижимости (производственные, офисные, торговые и другие объекты). Отдельным направлением выделилась доходная недвижимость (приобретение объектов с целью последующей сдачи в аренду). На подходе расселение многоквартирных домов из-за замены старого жилого фонда.
5. Изменились требования покупателей не только к качеству жилья, но и к элементам инфраструктуры (подъезд, транспорт, двор, магазины, детские учреждения и др.)
Все эти факторы в конечном итоге мешают покупателям быстро решить свои жилищные вопросы и вопросы развития бизнеса, а продавцам выгодно реализовать свою недвижимость. Специалистам же это мешает сосредоточиться на своей работе, не заботясь о потере вознаграждения.
Появились новые факторы, усложняющие сегодня совершение сделки:
– уменьшились сроки действия справки, а впоследствии и выписки из Реестра прав собственности, что способствовало появлению в основном срочных заказов в БТИ, увеличивающих сроки изготовления документов, необходимых для нотариального оформления сделок.
– из-за увеличения числа квартир, несколько раз участвующих в продаже, изменения их состояния, перепланировки, строительства новых домов и помещений сроки подготовки документов в БТИ увеличились, а это в свою очередь привело к закреплению отношений между продавцом и покупателем с помощью задатка, не защищающего от возможного расторжения сделок по разным причинам.
– покупка квартир с помощью ипотеки удлинило сроки подготовки к сделке (заседание кредитного комитета банка, дающего разрешение на выделение кредита, дополнительный сбор документов для банка, дополнительная регистрация в БТИ и др.).
– введение дополнительных документов для нотариального удостоверения сделок: справки о составе зарегистрированных в квартире, подтверждение некоторых видов доверенностей и др.
– дополнительные многочисленные и разнообразные факторы (изменение порядка оформления и регистрации недостроенных, самовольно возведенных, перестроенных домов, соединенных квартир, нововведения по новому строительству и т.д.).
Вторая группа: факторы, влияющие на качество спроса и предложения:
– изменились требования покупателей к качеству жилья (состояние, возможность перепланировки, наличие рядом инфраструктуры и т.д.).
– увеличилось число покупателей, приобретающих жилье и коммерческую недвижимость с целью ее дальнейшего использования для аренды.
– изменились требования и к качеству услуг риелторских фирм (понадобились более профессиональные услуги по финансовому консалтингу, предварительной оценке уровня цен на рынке, предоставлению информации (схемы, фотографии и др.).
Третья группа факторов, способствующих конкуренции на рынке недвижимости – это увеличение количества операторов рынка за счет выделения в самостоятельные структуры из агентств, создание отделов в структуре строительных и других фирм.
Если рассмотреть появление новых агентств за период с 2001 года, то следует отметить, что по сути они копируют опыт той структуры, из которой вышли (и не всегда положительный). А это приводит к нарушению нормальной работы, неприятию претензий продавцов и покупателей, отказу от сложных обменных сделок, некачественной проверке документов, желанию использовать чужую информацию, обману коллег по общей сделке.
Много вопросов появилось и в продаже вновь строящегося жилья и коммерческой недвижимости, а именно речь пойдет о новостройках. К сожалению, строительные компании игнорируют опыт работы специалистов на рынке недвижимости, пытаясь создать свои подразделения, но их беда в том, что покупатель все равно будет обращаться к специалистам для обеспечения безопасности сделок в условиях сложных механизмов перехода прав собственности, а затраты на стратегию маркетинга, прогнозирование спроса, взаимосвязь первичного и вторичного рынков без учета мнений профессиональных операторов – вообще бесполезное выбрасывание средств.
Развитие новых направлений риелторского бизнеса требует нового качества и объема знаний, более тесного взаимодействия всех участников, выделения узкоспециализированных источников информации и других методов, значительно отличающихся от традиционных методов реализации недвижимости. Возросла роль средств массовой информации как в создании определенного профессионального имиджа риелторской работы, так и в оперативности управления потоками информации. Укрепилась связь и деловое сотрудничество между риелторскими фирмами, страховыми компаниями и банками (подбор помещений под филиалы банков и поиск покупателей, использующих кредит).