целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
текущее использование земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости.
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков рекомендуется использовать:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка;
метод предполагаемого использования.
Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Каждый из этих методов может привести к получению различных величин стоимости земельного участка. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и вывести итоговую величину стоимости земли на основании наиболее подходящих и надежных данных. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, расчет диапазона величин).
Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.
Как показывает практика, пока еще не сложилась устоявшаяся форма представления данных и содержания отчета не только в сфере оценки земли, но и в сфере оценки объектов недвижимости в целом.
Разные фирмы и оценочные структуры применяют разные формы отчетов, причем содержательная часть этих отчетов по полноте информации и функциональному назначению может существенно различаться. Такое положение существенно затрудняет восприятие представленных данных и не всегда позволяет заказчику оценить правильность полученных результатов.
При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:
своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором;
отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете;
если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка;
отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка;
для проведения оценки земельных участков законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов (например, по кадастровой оценке земель поселений);
отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Требуется определить стоимость частного дома вместе со строениями, если стоимость 1 м2 земли составляет 120 рублей; цена нового строительства 1м2 - 6000 рублей; предпринимательская прибыль - 30%.
Площадь земельного участка определяется по формуле (2.1)
S= a*b (2.1),
где а - длина земельного участка, м
b - ширина земельного участка, м
S= 40*20 = 800 м2
Расчет стоимости нового строительства рассчитывается по формуле (2.2)
Снс= Снс 1м2 * Sзд + П (2.2),
где Снс - стоимость нового строительства, руб
Снс 1м2 - стоимость нового строительства 1 м2, руб
Sзд - площадь здания (по наружной), м2
П - предпринимательская прибыль, руб.
Снс = 6000*64 + 28800 = 412800 руб
Расчет стоимости земельного участка определяется по формуле (2.3)
Сзу= Сзу 1м2 * S (2.3),
где Сзу - стоимость земельного участка, руб
Сзу 1м2 - стоимость 1м2 земли, руб
S - площадь земельного участка, м2.
Сзу = 120*800 = 96000 руб
Расчет стоимости объекта недвижимости вместе со строениями определяется по формуле (2.4)
С= Снс + Сзу - И (2.4),
где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб
Снс - стоимость нового строительства, руб
Сзу - стоимость земельного участка, руб
И - износ, руб.
С= 412800+96000-27945 = 480855 руб
Расчет величины физического износа приведен в таблице.
Таблица 2.1 Расчет физического износа
| Номер по порядку | Конструктивные элементы здания | Удельный вес в % | Ст-ть нового строительства | Износ в % | Износ в руб. |
| 1 | Фундамент | 8 | 33024 | 5 | 1651 |
| 2 | Стены и перегородки | 33 | 136224 | 8 | 10898 |
| 3 | Перекрытия | 18 | 74304 | 9 | 6687 |
| 4 | Кровля | 5 | 20640 | 3 | 619 |
| 5 | Полы | 14 | 57792 | 7 | 4045 |
| 6 | Проемы | 8 | 33024 | 1 | 330 |
| 7 | Отделочные работы | 6 | 24768 | 7 | 1734 |
| 8 | Инженерное оборудование | 8 | 33024 | 6 | 1981 |
| Всего | 100 | 412800 | 46 | 27945 |
2.2.1 Расчет стоимости недвижимости доходным подходом производим по формуле (2.5)
С= ЧОД / К (2.5),
где С - стоимость объекта недвижимости вместе со строениями, руб
К - ставка капитализации, %
С= 80909/0,09 = 898988 руб.
Ставку капитализации возьмем равной 9%.
Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 2.2
Таблица 2.2 Расчет чистого операционного дохода
| № | Наименование показателя | Единица измерения | Значение показателя |
| 1 | Ставка арендной платы за месяц | руб/м2 | 150 |
| 2 | Площадь оцениваемого помещения | м2 | 50,76 |
| 3 | Ставка капитализации | % | 9 |
| 4 | Потенциальный валовый доход за год | руб | 91368 |
| 5 | Убытки от недозагрузки помещения (1%) | руб | 913 |
| 6 | Действительный валовый доход | руб | 90455 |
| 7 | Расходы на страхование (10%) | руб | 9046 |
| 8 | Налог на имущество (0,1%) | руб | 212 |
| 9 | Налог на землю (0,3%) | руб | 288 |
| 10 | Чистый операционный доход | руб | 80909 |
2.3.1 Имеется информация о сделках купли-продажи пяти сравниваемых объектов в загородном районе
Информация об объектах приведена в таблице 2.3
Таблица 2.3 Информация об аналогичных сделках с объектами недвижимости
| Характеристики объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Цена продажи, тыс.руб | 621 | 855 | 724 | 619 | 687 | |
| Площадь дома | 50,7 | 45 | 75 | 55 | 42 | 62 |
| Динамика сделок на рынке | полгода назад | полгода назад | месяц назад | 2 недели назад | год назад | |
| Площадь садового участка | 800 | 800 | 800 | 800 | 600 | 600 |
| Число комнат | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 |
| Транспортная доступность | лучше | аналог | аналог | аналог | аналог |
2.3.2 Взяв за единицу сравнения цену продажи 1м2, проведем корректировки, занеся данные в таблицу 2.4
Таблица 2.4 Расчет корректировки
| Характеристики объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Цена продажи 1м2, тыс. руб | - | 13,8 | 11,4 | 13,2 | 14,7 | 11,1 |
| Динамика сделок на рынке | - | полгода назад | полгода назад | месяц назад | 2 недели назад | год назад |
| Корректировка, % | - | 16,2 | 16,2 | 0 | 0 | 32,4 |
| Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб | - | 16,03 | 13,25 | 13,2 | 14,7 | 14,7 |
| Транспортная доступность | лучше | аналог | аналог | аналог | аналог | |
| Корректировка, руб | - | -2,78 | - | - | - | - |
| Размер участка, м2 | 800 | 800 | 800 | 800 | 600 | 600 |
| Число комнат | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 |
| Корректировка | - | - | - | - | -1,5 | -1,5 |
| Скорректированная цена продажи 1м2, тыс руб | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 | 13,2 |
2.3.3 Рассчитав цены за 1 м2 каждого объекта-аналога, определим корректировку по динамике сделок на рынке