Министерство образования и науки Российской Федерации
Федеральное агентство по образованию
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Архитектурно-строительный факультет
Кафедра технологии строительного производства
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
Тема: «Разработка и реализация
программы управления универсамом»
ОГУ 270115.53 17.09
Руководитель работы:
____________Сёмина А.В.
«___»____________2009 г.
Исполнитель:
студент группы 06-ЭУН
_____________Роман С.В.
«___»____________2009 г.
Оренбург 2009
Содержание
Введение
1. Экспертиза универсама «Заря»
1.1 Общая характеристика универсама
1.2 Состояние объекта недвижимости
1.3 Определение возможностей по наилучшему использованию универсама
2. Управление универсамом «Заря»
2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама
2.2 Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта
3. Маркетинг и продвижение универсама «Заря»
3.1 Оценка конкурентоспособности универсама
3.2 Рекламная политика
4. Финансово-экономический раздел
4.1 Работа с арендаторами
4.2 Анализ фактических расходов и доходов
4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Недвижимость является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.
Актуальность такого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.
Анализируя интенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемов соответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.
Объектом управления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальный магазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г. Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсам находится в долевой собственности.
Рассматривая коммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.
Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
В рамках курсового проекта решаются следующие задачи:
- выявляются основные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;
- на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом;
- планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта;
- для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;
- производится анализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, по которым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.
1. Экспертиза универсама «Заря»
1.1 Общая характеристика универсама
Объектом управления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошим качеством в 2002 г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин. Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А) определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).
Таблица 1.1 – Общая характеристика объекта
| №пп | Характеристика | Единицыизмерения | Содержание/значение |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 1 | Назначение объекта | магазин | |
| 2 | Функционирование объекта | магазин | |
| 3 | Объёмно-планировочное решение объекта | ||
| 3.1 | Габаритные размеры | м | |
| 3.1.1 | Первый этаж | м | 24,37 х 26,44 |
| 3.1.2 | Второй этаж | м | 24,37 х 30,2 |
| 3.2 | Этажность | 2 | |
| 3.3 | Общая площадь объекта | м2 | 1372,7 |
| 3.4 | Полезная площадь | м2 | 1206,9 |
| 3.5 | Строительный объем | м3 | 5763 |
| 4 | Конструктивное решение | ||
| 4.1 | Фундамент | бетонные блоки | |
| 4.2 | Стены | кирпичные с облицовкой | |
| 4.3 | Перегородки | кирпичные, ДСП | |
| 4.4 | Перекрытия | ж/б плиты | |
| 4.5 | Полы | плитка | |
| 4.6 | Окна | двойные глухие | |
| 4.7 | Двери | простые | |
| 4.8 | Крыша | совмещенная | |
| 4.9 | Отделка внутренняя | штукатурка и облицовка кафельной плиткой |
Продолжение таблицы 1.1
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| 4.10 | Инженерные сети | электро-, газоснабжение, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, центральное отопление, вентиляция | |
| 5 | Год постройки | 2002 | |
| 6 | Фаза жизненного цикла | фаза окупаемости | |
| 7 | Место положения объекта | ул.Терешковой на пересечении с ул.Орской | |
| 7.1 | Территориально-экономическая оценочная зона | + | |
| 7.2 | Объект расположен на главной магистрали | + | |
| 7.3 | На межквартальном проезде | - | |
| 7.4 | Объект расположен внутри квартала | - | |
| 7.5 | Пешеходная доступность от остановок общественного транспорта | мин. | 2 |
| 7.6 | Пешеходная доступность от окружающей жилой застройки | мин. | 2-5 |
| 8 | Форма собственности в отношении объекта | долевая собственность | |
| 9 | Характер использования объекта | ||
| 9.1 | Занят частной фирмой | + | |
| 9.2 | Занят ГУП или МУП | - | |
| 9.3 | Занят муниципальным учреждением | - | |
| 9.4 | Занят органами государственной или муниципальной власти | - | |
| 9.5 | Сдается в аренду | + | |
| 9.6 | Иное использование объекта | - | |
| 10 | Ценность окружающей застройки | стандартная |
Здание универсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к 2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил. А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента, которые заносим в таблицу 1.2.