Разработка и реализация программы управления универсамом (стр. 6 из 7)
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| Экономические | 1 | Стоимость арендной платы | 0,3 | 7 | 2,1 | 9 | 2,7 | 0,78 |
| 2 | Затраты, связанные с безопасностью | 0,15 | 8 | 1,2 | 6 | 0,9 | 1,33 | |
| 3 | Затраты, связанные с заработной платой | 0,15 | 9 | 1,35 | 6 | 0,9 | 0,39 | |
| 4 | Затраты, связанные с капитальным ремонтом | 0,2 | 9 | 1,8 | 5 | 1 | 1,8 | |
| 5 | Затраты, связанные с содержанием придомовой территории | 0,1 | 9 | 0,9 | 4 | 0,4 | 2,25 | |
| 6 | Затраты, связанные с управлением | 0,1 | 8 | 0,8 | 8 | 0,8 | 1 | |
| Сводный индекс | 1 | - | 8,05 | - | 6,7 | 1,2 | ||
| Интегральный относительный показатель | 1,07 | 1,04 | 1,03 |
Сравнение на основе интегрального относительного индекса, равного 1,03, показало, что универсам «Заря» является конкурентоспособным по сравнению с базовым объектом (магазин «Буревестник»).
3.2 Рекламная политика
Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:
1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.
2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).
3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).
4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.
5) SWOT-анализ.
6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.
7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.
- брендинг,
- позиционирование,
- рекламная концепция и рекламные материалы,
- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,
- определение бюджетов и интенсивности кампании.
8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.
- стратегия продаж,
- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),
- ценообразование,
- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,
- определение бюджетов.
9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.
Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.
Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.
Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.
Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:
- презентации;
- пресс-конференции;
- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;
- выставки и некоторые специализированные ярмарки.
Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).
Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).
4. Финансово-экономический раздел
4.1 Работа с арендаторами
Основными задачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение и удержание.
Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:
- Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность и пытаться установить контакт;
- Изначально стоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществах объекта недвижимости;
- Необходимо выяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;
- Можно прибегнуть к временным скидкам;
- Если клиент готов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительно оговорив все его условия.
Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:
- Работа по сохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;
- Арендаторы должны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественным обслуживанием и разумной арендной платой;
- Самый важный и естественный способ удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;
- Быстрая реакция на заявки по техническому обслуживанию
- Достаточная квалификация персонал;
- Поддержание благоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечение безопасной среды.
В ходе работы с арендаторами нужно:
- предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросам для прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;
- осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлению счетов-фактур, контроль оплат).
- управлять торговой активностью арендаторов.
- осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядка ТЦ».
Очень важно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этом необходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.
4.2 Анализ расходов и доходов
В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг (таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.
Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м2 торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.
Таблица 4.1 – Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг
Опираясь на штатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы (таблица 4.2).
Таблица 4.2 – Затраты универсама на выплату заработной платы
Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.
Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.
Таблица 4.3 – Налоги
Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт. Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.
Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.
Общая сумма затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.
Доход объекта недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе сегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).
Таблица 4.4 – Доход от сдачи в аренду площадей универсама
4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама