Складская недвижимость – один из самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российского девелопмента коммерческой недвижимости, растущий вместе с девелопментом промышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему предложения качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов уже осознали выгоды и перспективы вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развития рынка данного сегмента недвижимости в ближайшие годы.
Рынок складской недвижимости в России растет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупные западные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечить наилучшее качество склада зачастую можно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складских комплексов класса В была построена на основе старых баз. Кроме того, большая часть оставшихся с советских времен складов по-прежнему используется неэффективно. Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести их редевелопмент.
Реализацией проектов в области складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупные девелоперы, так и известные логистические компании, которые строят склады «под себя», а также участвуют в проектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторов приходится 60–70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того, ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.
Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складских проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15–17%) и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м2, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему.
Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.
Около 90% спроса на складскую недвижимость приходится на Подмосковье и только 10% – на Москву. Наблюдается тенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30% потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов все больше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг), Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.
Основными арендаторами складских помещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан», «Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила», «М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальная логистическая компания, FMLogistic, Tablogix). При этом нехватка современных складов побуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматный мир», «Ростикс групп», пивоваренная компания «Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.
В настоящее время девелопмент складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долл. за 1 м2 в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. [8]
2.5.2 Промышленный девелопмент
Промышленный девелопмент – наименее развитое направление девелопмента коммерческой недвижимости.
В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.
Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективного использования производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.
Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, что новые объекты появляются, как правило под конкретного заказчика я либо на абсолютно новое месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. Свободной промышленной недвижимости, предназначенной к продаже на рынке, существенно меньше, чех спрос на нее.
Анализ рынка промышленного девелопмента показывает. что потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15000 м2. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 м2. но при этом количество предложении таких объектов невелико. Площади менее 500 м2 наиболее актуальны в аренде. так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.
Правительство Москвы приняло программу «Пром-Сити» в ходе реализации которой будут выведены промышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается создание промышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий, которым предстоит переехать, Однако существуют определенные трудности в поиске инвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать вывод промышленных предприятий, располагающихся там в данный момент.
Перспективы девелопмента промышленной недвижимости определяются спросом на промышленные объекты, который можно разделить на три вида.
1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный профиль.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.
3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.
Аналитики компаний Cushman&Wakefield иStiles&Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего развития – в виде единичных проектов. Оформляющийся спрос и первые опытыдевелоперов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещении в ближайшие годы. Вероятно, уже через два – три года на рынке будет статистически значимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будет увеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставки аренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет built-to-suite(заключение контракта на покупку здания, которое еще не построено). Возрастет потребность в производственных объектах с высоким уровнем развития инфраструктуры и коммуникации. Перспективы развития промышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и могут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе. [8]
Заключение
Развитие недвижимости (девелопмент) представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости.
Девелопмент – выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.
Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости.
Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Суть девелопмента – управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.
Цель девелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Различают два основных вида девелопмента –fee-developmentиspeculativedevelopment. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
Проект – совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченного времени.