У країнах з ринковою економікою оцінка земель населених пунктів є обов’язковим елементом механізму регулювання земельних відносин.
Вартість будь – якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її об’єктом ринкових відносин. А також і об’єктом оцінки.
В умовах научно-технічного прогресу особлива увага звертається на обґрунтування запланованих рішень щодо забудови території населених пунктів і раціонального використання ресурсів для розміщення будівництва.
Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно – організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель. Забезпечити необхідну основу для формування фінансово економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.
Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради здійсненна відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі – продажу земельної ділянки. Здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.
Відповідно до Земельного кодексу України (ст.. 36), використання землі в Україні є платним. Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень із закону України « Про плату за землю» встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку в залежності від грошової оцінки землі.
Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджено наказом Деркомзему України, Держкоммістобудування України. Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук 27 листопада 1995 року № 76/230/335/150. Змін і доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, внесених спільним наказом Деркомзему України. Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/64.
На першому етапі визначена базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому – вартість по економіко – планувальним зонах; на останньому етапі грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко – планувальних зон.
Інформаційної базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж ради та населених пунктів, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральні плани забудови населених пунктів, статистичні та нормативні данні про витрати на облаштування території населених пунктів.
Згідно закону України “Про плату за землю ” грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки [8, ст. 160-172].Регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.
В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.
На розмір рентного доходу впливають:
- місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки у його межах;
- рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;
- характер функціонального використання земельної ділянки.
Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різних грантах і визначається за даними економічної оцінки земель проведеної в 1988 році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначена окремо для забудованих територій, земель рекреаційного використання та інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь.
3.1 Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони
Вихідними даними для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують об’єкти інженерно – транспортного облаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.
Збір вихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами, в яких відображені наявні об’єкти інженерної, транспортної то природоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданої інформації.
Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування території сіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мереж електропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації, водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня 2006 року.
Дані про наявність мережі електропостачання (головних споруд і магістральних мереж) отримані в Великобурлуцькій РЕМ. Вартість телекомунікацій прийнята за даними Великобурлуцького вузла зв’язку.
Дощова каналізація відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців сіл. Спеціальні насадження для оселення вулиць не створювались.
Витрати на облаштування населених пунктів наведені в таблиці. 14
Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов рразличной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно – климатических зон страны » з урахуванням постанов
Вартісні показники по окремих об’єктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна базова вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « сборника укрупненных показателей затрат при застройке, инженерному оборудованию. Благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природноклиматических зон страны» з урахуванням постанов Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року № 163 та від 31 серпня 1996 року № 1024.
Грошова оцінка земель населених пунктів, крім затрат на освоєння та облаштування території, залежить від якості земель з урахуванням природно – кліматичних та інженерно – геологічних умов, архітектурно – ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель, що досягається введенням в розрахунки коефіцієнтів Км і Кф.
Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населеного пункту. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.
Процедура економіко-планувального зонування передбачає:
- аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту як просторової бази;
- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;
- по факторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;
- об'єднання земельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.
Грошова оцінка земель населених пунктів визначає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально – планувальних, соціально – економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування сільської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин села. Для проведення по факторної оцінки якості земель сіл здійснена земельно-оціночна структуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально – однорідних планувальних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.
Після аналізу існуючої ситуації на основі вивчення і аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження було встановлено, на території сіл Водяне, Аніскине, Зарубинка, Довгеньке, Івашкине, Широке, Попільне, Комісарове є однорідними за рентоутворюючими факторами. Тому виділення земельно - оціночних одиниць та економіко – планувальне зонування не проводилось, а коефіцієнт км2. який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту, приймається на рівні 1,0.