У відповідності до Земельного кодексу України, прийнятого 25 жовтня 2001 року № 2768 – III, грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі (ст. 201)[2]. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Зважаючи на те, що землі населених пунктів є унікальним ресурсом, то від їх ефективного використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Відомо, що місцеві бюджети населених пунктів поповнюються за рахунок надходжень від податку за землю в розмірі від 12% до 15%, і це ще не остаточні цифри. Іншими словами, доброякісне та кваліфіковане виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є підвалиною зростання їх бюджетів[40].
Основною законодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [3], Закон України "Про плату за землю"[4], Постанова Верховної Ради України “Про порядок введення в дію закону України “Про внесення змін і доповнень до закону України “Про плату за землю” [6], Постанова Верховної Ради України "Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель" (16.07.99р. №999-ХIV) [7], Закон України “Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-15 [8], Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від 12.07.2001[9].
Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року №99 "Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. №532" [14], та згідно прийнятого у 2001 році Земельним кодексом України грошову оцінку земель визнано невід¢ємною складовою державного земельного кадастру.
Це обумовлює необхідність проведення грошової оцінки земель усіх категорій земель.
Закон України “Про оцінку земель” [8]. Оцінка земель є важливим фактором регулювання і розвитку суспільних соціально-економічних відносин в Україні. У її практичних результатах заінтересовані як власники земель, землекористувачі, так і державні органи влади, місцевого самоврядування.
Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].
Питання вартісної оцінки земель населених пунктів віднайшли висвітлення в ряді наукових робіт. Так, у роботі “Земельний кадастр населених пунктів” Д.І. Гнаткович [39] обґрунтована науково-методична розробка грошової оцінки земель різного рівня (міст і сільських населених пунктів). У статті “Досвід проблеми грошової оцінки земель населених пунктів Черкаської області ” Кілочков В.М. висвітлює вказані роботи і регіональні особливості їх проведення. Другак В.М. в статті “Питання територіального устрою і власності на землю в містах” висвітлює досвід формування землекористувань на території населених пунктів. Статті завідуючого кафедрою банківської справи національного аграрного університету Кручка С.І. обґрунтовують методику порівняння земельної ділянки, в тому числі і населених пунктів, відповідно до природних ландшафтних умов і їх грошової оцінки [37, 42].
Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” удосконалена методика оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю, земельних ділянок водних об’єктів, забудованих земельних ділянок, що є позитивним моментом у ході подальшого розвитку трансакційних операцій (купівля, продаж, іпотека) із земельними ділянками, розташованими в межах населених пунктів [22].
Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].
Відповідно до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель» та постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 «Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (зі змінами) наказом від 27.01.06 № 18/15/21/11 було прийнято новий порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів. При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області ” зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.
Особливою повагою грошової оцінки земель користуються землі сільських населених пунктів, де в системі функціонального призначення має місце сільськогосподарські землі, які по своєму цільовому призначенню повинні мати відповідну методику їх оцінки, т.ч. оцінюються землі як засіб виробництва, як базис і як соціально-економічна та екологічна структура. Для проведення такої грошової оцінки земель сільських населених пунктів повинна мати місце науково-методична концепція, що стосується грошової оцінки. До 1991 р. В Україні така грошова оцінка сіл і селищ не проводилась, тому, як в цьому не було необхідності і не була необхідна плата за користування землею. Основні напрямки розробки концепції такої грошової оцінки надалі ряд вчених в своїх наукових працях.
При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області” зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.
В основу методології розробки дипломного проекта покладено діалектичний метод пізнання земельних відносин із врахуванням природних, соціальних, економічних, територіальних та інших факторів, економічну обґрунтованість, історичний аспект, а також систему взаємовідносин людини, науки, у процесі використанні земельних ресурсів.
В основу методики земельно-оціночних робіт покладено досвід їх проведення в Україні, за межами держави, а також законодавчо прийнятої на території України методики грошової оцінки та структурно-кадастрового кодування земель населених пунктів.
2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області
2.1 Загальні відомості про населені пункти
Територія Вільхуватської сільської ради розташована в північно – східній частині Великобурлуцького району, на відстані 25 км від районного центру – смт Великий Бурлук і 130 км від обласного центру Харкова. Через територію сільської ради проходить дорога республіканського значення з твердим покриттям – Харків – Старий Салтів – Валуйки.
Загальна земельна площа Сільської ради – 10503,9 га в тому числі сільськогосподарських угідь – 8841,4.
Чисельність населення становить 2171 чол.
Житловий фонд селища складає із 857 садиб.
Населені пункти селища електрофіковані і телефонізовані
Інженерна інфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями зв’язку, електропередач та газопроводів.
2.2 Природні умови
Клімат району, в якому розташована Вільхуватська сільська рада помірно – континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (період з температурою вище + 5) – 195 днів. Середня кількість опадів за рік – 480 мм, а в період з температурою вище + 10 – 250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній і частково в весняний періоди
Сніжний покрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20-25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена у таблиці.
Таблиця 1. Повторюваність середньорічних та шкідливих вітрів.
| № п.п | Назва вітрів | Напрямки | Всьо- го | |||||||
| пн | пнс | с | пдс | пд | пдз | з | пнз | |||
| 1. | середньорічні | 16 | 20 | 12 | 7 | 10 | 3 | 15 | 17 | 100 |
| 2. | шкідливі | 10 | 10 | 27 | 23 | 10 | 6 | 5 | 9 | 100 |
Восени і влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв за теплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числі слабих - 39.5, середньої інтенсивності - 17.7, інтенсивних - 3,9.