Основными параметрами, формирующими при этом доходную часть проекта, являются: заполняемость гостиницы и стоимость гостиничного номера.[11] При оценке необходимо учитывать, что реальные цены размещения в гостиницах отличаются от заявленных стоимостей гостиничных номеров, представляемых в открытых прайс-листах. Гостиницы независимо от их статуса и категории тесно сотрудничают с туристскими фирмами, в том числе в сфере делового туризма. В зависимости от количества выкупаемых мест туристическим фирмам могут предоставляться различные скидки.
Так, корпоративный тариф может быть на 20-30% ниже стандартного. В отелях высокого класса действует, как правило, система бонусов: набрав определенное количество баллов, туристическая фирма получает право на бесплатные номера и дорогие презенты. Во многих гостиницах имеется своя система поощрения постоянных партнеров. В среднем реальные цены размещения могут быть ниже открыто заявленных на 10-50%.[12]
2.2 Технология оценки гостиниц
Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций – сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах.
Обычно при оценивании гостиницы применяются три традиционных подхода (затратный, сравнительный и доходный), как и при оценке других доходных активов, будь то объекты недвижимости или бизнеса. Для того чтобы учесть все элементы, образующие стоимость функционирующей гостиницы, при затратном методе оценки следует учесть все нематериальные ценности, связанные с брендом гостиницы и ее функционированием как единого бизнеса и его стабильностью. При доходном методе рассматриваются расходы по замене быстроизнашивающихся предметов и сложного оборудования. А метод сравнения продаж должен включать корректировки на потенциальную разницу в физическом состоянии и финансовом статусе гостиниц, заявленных в сделках по продаже.[13]
Поскольку стоимость гостиницы на определенную дату оценки зависит от ее способности приносить чистый доход в будущем, при оценке этой стоимости чаще всего применяется доходный подход. Для прогнозирования будущего дохода гостиницы оценщики анализируют гостиничный рынок. Текущая стоимость этого прогнозируемого дохода и определяет готовность рынка предложить за гостиницу ту или иную сумму.
Прогноз чистого дохода гостиницы напрямую зависит от рыночных условий, которые характеризуются объемом спроса на гостиничные номера и услуги, а также конкурентным предложением на рынке. Для анализа спроса предполагается, что клиентура гостиницы неоднородна и может быть разделена на различные категории: деловой туризм, посетители совещаний и конференций, сотрудники авиакомпаний, туристы (индивидуальные и групповые туры). Затем прогнозируется объем спроса по каждому сектору в будущем, а также производится прогноз неудовлетворенного и вынужденного спроса, которые могут возникнуть на рынке. Конкурентное предложение гостиничных номеров оценивается как сумма количества сутко-номеров в год, включающая существующее предложение на рынке, предложения в рамках проектов в стадии реализации, а также гостиничных проектов, ожидаемых в будущем.
Для каждого года анализируемого периода возможная цена и наполняемость номеров определяются на основании прогноза показателей спроса и предложения. Это требует оценки конкурентоспособности гостиницы и сочетания уровня наполняемости и средней цены номера, которые можно достичь при ожидаемых рыночных условиях. Основной источник доходов гостиницы – годовой доход от сдачи номеров – рассчитывается как число занятых номеров, умноженное на достижимую цену номера (смотрите прилагаемую таблицу). Доход от других услуг, предоставляемых гостиницей, обычно поступает одновременно, в зависимости от возможной наполняемости гостиницы.
Для получения чистого дохода оценщик использует специальный набор счетов, в которых представлены все источники дохода, соотносимые с гостиничным бизнесом. В случае если гостиница предоставляет полный набор услуг, сюда, кроме дохода от сдачи номеров, входят: доходы от ресторанов, баров, кафе, доходы от услуг телефонной связи, услуг прачечной, услуг по организации конференций, доходы от бизнес-центра, фитнес-центра и от сдачи в аренду торговых помещений.
Чтобы определить текущую стоимость ожидаемого чистого годового дохода, используется ставка дисконтирования (коэффициент отдачи), которая отражает, как возможный риск, связанный с эксплуатацией гостиницы, так и заинтересованность инвесторов в приобретении здания и оборудования гостиницы в настоящее время. Хотя гостиницы, безусловно, относятся к объектам недвижимости, они управляются как бизнес, что делает их оценку более сложной и не однозначной, чем в случае с обычными типами коммерческой недвижимости, где стоимость определяется в зависимости от уровня возможной арендной платы.
Таким образом, оценивая недвижимость и бизнес гостиничных комплексов, российские оценщики применяют все три общепринятых подхода – доходный, затратный и сравнительный. Необходимо отметить, что во многих странах с рыночной экономикой, где гостиницы продаются на свободном и открытом рынке, наиболее часто применяются только доходный и сравнительный подходы. Рассмотрим особенности применения указанных подходов в оценке гостиниц.
Затратный подход – способ оценки имущества гостиниц, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. При этом реализуется принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Данный подход чаще всего применяется, когда задачей является определение стоимости недвижимости гостиниц. Как правило, он мало приемлем, когда оценивается гостиничный бизнес. В этом случае он может быть использован только для оценки активов в рамках оценки бизнеса. Затратный подход может быть успешно применен, когда задачей оценки является определение стоимости недвижимости, состоящей в классическом варианте из земельного участка и застройки. Слабым местом затратного подхода является необходимость определения стоимости иного имущества гостиничного комплекса кроме зданий и земельного участка. Вклад затратного подхода в конечный результат может быть не столь важен, когда имеется существенный износ застройки.[14]
С точки зрения оценки затратного подхода особенностью гостиничных комплексов является необходимость учета намного больших (по сравнению с другими вариантами развития недвижимости) единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. При определении стоимости свободного земельного участка к затратам на новое строительство должны быть добавлены затраты на меблировку номерного фонда и другое оборудование гостиниц. Этого, как правило, не требуется при оценке других типов недвижимости.
При оценке стоимости земельного участка необходимо выполнить оценку стоимости строительства недвижимости, соответствующей наиболее эффективному использованию этого участка (с учетом правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности, максимальной эффективности). При этом оценивать земельный участок целесообразно под функцию наиболее эффективного использования. В этом случае оценщику необходимо характеризовать условно свободные и застроенные земельные участки по наличию или отсутствию обременений, так как это обстоятельство в значительной мере оказывает влияние на конечный результат – величину рыночной стоимости. Сравнительный подход в оценке основан на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов, т.е. на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход пока довольно редко применяется на практике.[15]Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок. Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих функций стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды деятельности подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами). Данный метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты отличаются друг от друга. Метод статистического моделирования может применяться, если имеется достаточно большой массив данных о сделках или предложениях по подобным объектам. Статистическая зависимость может устанавливаться для определенных временных рядов. При этом должен быть обеспечен механизм корректировки этой зависимости в отдельные периоды времени на основе мониторинга рынка и ценообразующих характеристик подобных объектов. Если информация на рынке представлена единичными сделками или предложениями по сопоставимым объектам, следует применять метод сравнения продаж и предложений с последующей корректировкой цены сделки или предложения на вычисленную соответствующим образом величину поправки.[16]