| Показатель | 2007 г., в среднем за месяц | 2007 г., всего (расчетно) | 2008 г. | 2009 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. |
| 1. Поступление денежных средств (выручка от сдачи площадей в субаренду) | 2800 | 33 600 | 35 952 | 37 750 | 39 260 | 40 437 | 41 246 |
| 2. Выплаты денежных средств, всего | 2120 | 25 440 | 26 973 | 48 145 | 25 589 | 26 357 | 26 884 |
| 2.1. Арендная плата за арендуемое имущество | 390 | 4680 | 4760 | 4821 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.1.1. Здание ТЦ «Волна» | 295 | 3540 | 3540 | 3540 | |||
| 2.1.2. Здание ТЦ «Карина» | 95 | 1140 | 1220 | 1281 | 1332 | 1372 | 1399 |
| 2.2. Фонд оплаты труда | 450 | 5400 | 5778 | 6067 | 6310 | 6499 | 6629 |
| 2.3. Коммунальные расходы | 350 | 4200 | 4494 | 4719 | 4907 | 5055 | 5156 |
| 2.4. Административные накладные расходы | 80 | 960 | 1027 | 1079 | 1122 | 1155 | 1178 |
| 2.5. Налоговые платежи | 350 | 4200 | 4494 | 4719 | 4907 | 5055 | 5156 |
| 2.6. Оплата услуг сторонних организаций | 500 | 6000 | 6420 | 6741 | 7011 | 7221 | 7365 |
| 2.7. Выкуп арендуемого здания ТЦ «Волна» | 20 000 | ||||||
| 3. Сальдо денежных потоков по основной деятельности | 680 | 8160 | 8979 | –10 395 | 13 671 | 14 081 | 14 362 |
| 4. Сальдо денежных потоков по основной деятельности нарастающим итогом | - | 8160 | 17 139 | 6744 | 20 415 | 34 496 | 48 858 |
Темпы роста доходов и всех видов расходов (кроме арендной платы) приняты на уровне прогнозной инфляции: 107% в 2008 г., 105% в 2009 г., 104% в 2010 г., 103% в 2011 г., 102% в 2012 г.
Арендная плата за арендуемое муниципальное здание ТЦ «Волна» установлена на неизменном уровне (до момента выкупа); за здание ТЦ «Карина» – с темпом роста на уровне прогнозной инфляции.
Расходы на выкуп арендуемого муниципального имущества установлены на реальном уровне – 20 млн. руб.
Произведенные расчеты, связанные с дисконтированием реального пока денежных средств рассчитаны по формулам 2.1–2.5.
Таблица 3.4 – Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков (умеренный вариант)
| Показатель | 2007 г. | 2008 г. | 2009 г. | 2010 г. | 2011 г. | 2012 г. | 2013 г. (первый год постпрогнозного периода) |
| 1. Сальдо денежных потоков по основной деятельности, тыс. руб. | 8160 | 8979 | –10 395 | 13 671 | 14 081 | 14 362 | 14 000 |
| 2. Ставка дисконта, % | 25 | ||||||
| 3. Коэффициент дисконтирования (коэффициент капитализации) | 1,25 | 1,56 | 1,95 | 2,44 | 3,05 | 3,81 | 0,24 |
| 4. Текущая стоимость денежных потоков, тыс. руб. | 6528 | 5747 | –5322 | 5600 | 4614 | 3765 | 58 333 |
| 5. Текущая стоимость денежных потоков нарастающим итогом, тыс. руб. | 6528 | 12 275 | 6952 | 12 552 | 17 166 | 20 931 | 79 264 |
Таким образом, оценка стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем. В соответствии с моделью Гордона для расчета текущей стоимости в постпрогнозный период денежный поток первого года постпрогнозного периода капитализируется с использованием коэффициента капитализации, определяемого как разность между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста (иными словами, указанная модель предполагает получение стабильных доходов в постпрогнозный период развития оцениваемого бизнеса).
В данных аналитических материалах расчеты текущей стоимости произведены с использованием ставки дисконта в размере 25%. Данная ставка определена исходя из уровня ставки по безрисковым вложениям, с учетом поправок на риск инвестирования в малую компанию; во внимание приняты достаточно квалифицированное управление анализируемой компанией, ее мобильность, хорошая структура капитала, высокая оборачиваемость и рентабельность бизнеса, наличие стабильного источника доходов и конкурентных преимуществ.
Долгосрочные темпы роста денежных потоков установлены на консервативном уровне – 1%. Соответственно, коэффициент капитализации составляет 24%.
Расчеты показывают, что рыночная стоимость бизнеса, т.е. способности недвижимости приносить доход, группы компаний «Торговый дом» (а как следствие – стоимости двух торговых центров ТЦ «Волна» и ТЦ «Карина»), определенная исходя из умеренных соображений, составляет 50–70 млн. руб. (в среднем – 60 млн. руб.). Данная оценка основывается на условии 100%-ного владения капиталом компании.
Заключение
Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными 6 июля 2001 г. Постановлением Правительства Российской Федерации №519. Согласно этому Постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке, были возложены на Министерство имущественных отношений Российской Федерации.
В теоретической части работы было рассмотрено понятие коммерческой недвижимости, как объекта способного приносить прибыль; определены основные аспекты оценки недвижимости; даны характеристики основным подходам к оценке доходной недвижимости.
Т.е. при оценке коммерческого недвижимого имущества применяются несколько подходов, но общепризнанно, что доходный подход – это наиболее информационно обеспеченный и, следовательно, наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости России. Кроме того, доходный подход при всей сложности является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.
В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Понятие чистого операционного дохода представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение
Так как в оценочной деятельности не существует стандартов для определения всех потерь от операций с недвижимостью, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по уровню получаемого дохода за продолжительный период времени или уровень продажной цены, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
Таким образом, при определении стоимости доходной недвижимости учитываются не только будущие доходы, которые способна принести эта недвижимость, но и данные по аналогичным проданным объектам.
Решение задачи по определению текущей стоимости ТЦ «Волна» И ТЦ «Карина» путем применения метода дисконтированных денежных потоков предполагает суммирование текущей стоимости денежных потоков за каждый год выбранного прогнозного периода (в данном случае – до 2012 г.) и текущей стоимости в постпрогнозный период (с 2013 г.), ожидаемой в будущем.
Библиографический список
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 560 с.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2006. – 206 с.
3. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – 557 с.
4. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. – СПб: Питер, 2007. – 172 с.
5. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 657 с.
6. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. – М.: ИНФРА-М, 2005. – 543 с.
7. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. – М.: Финансы и Статистика, 2007. – 146 с.
8. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. – 386 с.
9. Марголин Л.М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. A.M. Марголин, А.Я. Быстряков. – М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. – 286 с.
10. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие/ Под ред. М.И. Римера. – СПб.: Питер, 2007. – 437 с.
11. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие/ Под ред. Е.И. Тарасевича. – СПб.: Питер, 2003. – 480 с.
12. Симионова Н.Е. Методы оценки недвижимости. – М.: ЮНИТИ, 2006. – 447 с.
13. Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.
14. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: Питер, 2007. – 566 с.
[1] Оценка недвижимости. Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – с.10
[2] Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. / А.Н. Купчин. – М.: ИНФРА-М, 2005. – С.23
[3] Грязнова А.Г. Оценка недвижимости./ А.Г. Грязнова. – М.: Финансы и Статистка, 2007. – С. 15