3400 * 0,88 = 2992 руб/ м2
4000 * 0,94 = 3760 руб/ м2
3300 * 0,93 = 3069 руб/ м2
3400 * 0,92 = 3128 руб/ м2
2900 * 0,89 = 2581 руб/ м2
3800 * 0,89 = 3382 руб/ м2
Определяем цену за 1 м2 арендной площади сравнимых объектов:
290000 / 3760 = 77,13 руб/ м2
210000 / 3069 = 68,43 руб/ м2
240000 / 3128 = 76,73 руб/ м2
210000 / 2581 = 81,36руб/ м2
250000 / 3382 = 73,92 руб/ м2
Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м2 арендной площади (см. табл. 4).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 77,13 руб/ м2.
Таблица 5
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 1-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вниз |
| Коэффициент использования | вверх |
| Местоположение | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,13 руб/ м2.
Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта – 68,43 руб/ м2.
Таблица 6
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 2-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Коэффициент использования | вверх |
| Местоположение | вверх |
| Общая корректировка | вверх |
Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 68,43 руб/ м2.
Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта – 76,73 руб/ м2.
Таблица 7
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 3-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Затраты на эксплуатацию | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 76,73 руб/ м2.
Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта – 81,36 руб/ м2.
Таблица 8
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 4-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вниз |
| Затраты на эксплуатацию | вниз |
| Коэффициент использования | вниз |
| Местоположение | вниз |
| Общая корректировка | вниз |
Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 81,36 руб/ м2.
Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта – 73,92 руб/ м2.
Таблица 9
Требуемые корректировки к цене за 1м2 арендной площади 5-го объекта сравнения
| Позиции сравнения | Требуемая корректировка |
| Отношение арендной площади к общей | вниз |
| Средняя рента за 1м2 арендной площади | вверх |
| Местоположение | вверх |
| Общая корректировка | вверх |
Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,92 руб/ м2.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл.10).
Таблица 10
Анализ полученных данных
| Номер объекта | Корректировка | Цена продажи, руб. |
| 4-й | вниз | 81,36 |
| 1-й | вниз | 77,13 |
| 3-й | вниз | 76,73 |
| 5-й | вверх | 73,92 |
| 2-й | вверх | 68,43 |
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,92 до 76,73 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для 3-го и 5-го объектов было выполнено одинаковое количество корректировок, то цену за за 1 м2 арендной площади объекта оценки определяем как среднеарифметическое между ценами 3-го и 5-го объектов.
( 73,92 + 76,73 ) / 2 = 75,33 руб/ м2
Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
75,33 * 2992 = 225387,36 руб.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Определить стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 58 м2, расположенной на четвёртом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 7 м2. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удалённость от центра составляет 15 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:
1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:
Св = Св1984 * И,
где Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
Св1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);
И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 г. И = 22,44.
Св = 248,75 * 22,44 = 5581,95 руб.
3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
Со = Св * (1 – Ифи / 100),
где Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
Ифи - физический износ здания, %
Со = 5581,95 * (1 – 20 / 100) = 4465,56 руб.
4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,8 м Квп = 1,018;
Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7 м Кпк = 0,96;
Кос - коэффициент, учитывающий обустроеннность санузлов, при раздельном санузле Кос = 0,97;
Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвёртом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;
Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта Кнл = 0,994;
Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,972;
Кск - коэффициент, учитывающий смежность комнат, для трёхкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,942;
Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удалённости дома от центра на расстояние 15 км Крц = 0,97;
Кэс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию Кэс = 1,00.
5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 * Квп + 1,428 * Кпк + 0,794 * Кос + 0,741 * Кэт + 0,397* *Кнм+ 0,473 * Кнл + 1,259 * Кск + 0,733 * Крц + 1,275 * Кэс ) / 7,634.
Кп = (0,534 * 1,018 + 1,428 * 0,96 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 1,0 + 0,397* *0,972 + 0,473 * 0,994 + 1,259 * 0,942 + 0,733 * 0,97 + 1,275 * 1,0 ) / 7,634 = =0,976
6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учётом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
Скм = Со * Кп .
Скм = 4465,56 * 0,976 = 4358,39 руб.
7. Цена продажи жилья с учётом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле: