Оценка рыночной стоимости оборудования (стр. 10 из 14)
Существуют два метода пересчета доходов в текущую стоимость:
- метод прямой капитализации;
- анализ дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации определяет стоимость объекта по формуле:
где: NOI1 – годовой доход;
R – коэффициент (норма) капитализации.
Метод прямой капитализации наиболее применим к приносящим доход, объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Этот метод обычно используется, если оцениваемый объект на дату проведения оценки является действующим, и его использование соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов. Оценка движимого имущества данным методом производится по следующей формуле:
где: k – прогнозный период;
Y – норма дисконтирования;
NOIq – чистый операционный доход объекта оценки в q-том периоде;
Vp – стоимость реверсии.
Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки свободных земельных участков, объектов незавершенного строительства, объектов реконструкции, т.е. объектов оценки, прогноз доходов которых предполагает любую динамику их изменения.
Поскольку в данном Отчете наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является завершение строительства торгового комплекса и последующая его коммерческая эксплуатация, оценщик принял решение использовать метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Оценка рыночной стоимости объекта на основе дисконтированных денежных потоков выполняется в следующей последовательности:
- определение шага и длительности прогнозного периода;
- прогнозирование потенциального валового дохода от объектов оценки;
- определение потерь от неполной загрузки объектов и действительного валового дохода;
- расчет операционных расходов на содержание объектов;
- определение чистого денежного потока;
- определение ставки дисконтирования;
- определение коэффициента капитализации;
- расчет дохода от перепродажи объектов в конце прогнозного периода методом прямой капитализации;
- приведение будущих доходов к настоящей стоимости (дисконтирование).
8.3.2. Определение шага и длительности прогнозного периода
На основании профессионального опыта и на основе прогнозных данных об уровне инфляции Оценщик в рамках настоящего Отчета рассмотрел длительность прогнозного периода в течении 5 лет. Шаг расчета выбран равным одному году.
8.3.3. Прогнозирование будущих доходов
Оцениваемая производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 может применяться для изготовления различных видов продукции из стали и алюминия. Производительность линии также зависит от степени сложности обработки металла. Потому оценка оборудования доходным подходом производилась на основе данных о производственной деятельности ООО «Кракатушка», производящего металлические шкафы пяти видов:
| · Шкаф повышенного класса секционный Х1 |
| · Шкаф повышенного класса секционный Х2 |
| · Шкаф повышенного класса секционные Х3 |
| · Архивные шкафы Х4 |
| · Архивные шкафы Х5 |
Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 используется для производства стальных конструкций шкафа, то производственный цикл не может считаться законченным и возникает проблема в выделении доли стоимости продажи и себестоимости изготовления по отдельным блокам работ:
1. Производство конструкций
2. Сборка шкафов.
Потенциальный валовой доход - общий доход, который можно получить от объекта при 100% загрузке без учета всех потерь и расходов. Учитывая, что линия Salvagnini C1/S4/P4 применяется для изготовления различного вида металлопрофиля. Примерно станок может обрабатывать 200 кв.м стали в час с учетом раскройки, пробивки отверстий и загиба металла, т.е. примерно 16 шкафов в час.
Действительный валовой доход - предполагаемый доход при функционировании собственности с учетом потерь от незаполняемости. Оборудование никогда не может быть загружено на 100%, что обусловлено самой технологией работы: большим разнообразием производимых компонентов и вовлеченностью в общий технологический процесс.
Тридцать работающих на предприятии сборщиков в среднем в месяц собирают 1390 шкафов:
| ч/ч | ставка в час+ЕСН | стоимость сборки | кол-во единиц | |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 21 | 1,5 | 157,5 | 236,250 | 1 006 |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 40 | 2 | 157,5 | 315,000 | 503 |
| Шкаф повышенного класса секционные AL 004 | 2 | 157,5 | 315,000 | 503 |
| Архивные шкафы АМ 1845 | 2 | 157,5 | 315,000 | 503 |
| Архивные шкафы АМ 1891 | 3 | 157,5 | 472,500 | 251 |
| ИТОГО | - | 2 766 |
При этом загрузка мощностей составит
| Наименование | макс. кол-во ед. в мес. | реальная загрузка | % загрузки |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 21 | 1 242 | 1 006,00 | 81% |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 40 | 621 | 503,00 | 81% |
| Шкаф повышенного класса секционные AL 004 | 621 | 503,00 | 81% |
| Архивные шкафы АМ 1845 | 621 | 503,00 | 81% |
| Архивные шкафы АМ 1891 | 310 | 251,00 | 81% |
Для выделения доли стоимости приходящейся на конструкции шкафов, производимые на оцениваемой линии Salvagnini C1/S4/P4, необходимо сначала проанализировать себестоимость производства продукции
8.3.4. Определение операционных расходов
Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства эффективного валового дохода. Операционные расходы были рассчитаны на основе данных, полученных от Заказчика, на основе консультаций с представителями страховых и управляющих компаний, а также с использованием анализа затрат по сходным объектам.
Условно-переменные расходы. К условно-переменным расходам относятся затраты на покупку стальных листов, комплектующих, а также почасовая оплата двух рабочих, обслуживающих линию и 30-ти сборщиков шкафов.
I. Затраты на производство конструкций
Расчет стоимости стальных листов оцинкованных:
| площадь поверхностей | толщина | тонн стали | руб. /т.* | ИТОГО, сталь, руб./шкаф | |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 21 | 5,5 | 0,2 | 0,01 | 35 000 | 329,62 |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 40 | 12,02 | 0,2 | 0,02 | 35 000 | 720,38 |
| Шкаф повышенного класса секционные AL 004 | 11,92 | 0,2 | 0,02 | 35 000 | 714,38 |
| Архивные шкафы АМ 1845 | 11,52 | 0,25 | 0,02 | 35 000 | 863,01 |
| Архивные шкафы АМ 1891 | 20,48 | 0,25 | 0,04 | 35 000 | 1534,25 |
*Стоимость 1 тонны стали – по данным ООО «С.Т.и М.-Индустрия», ООО «Be Group», ООО «Алиот».
Зарплата операторов производственной линии. Производственную линию Salvagnini C1/S4/P4 постоянно обслуживают 3 рабочих. Средняя зарплата рабочего составляет 20 000 рублей. Затраты на оплату труда операторов производственной линии с учетом ЕСН составят:
| ч/ч | Ставка, руб./час | Оплата труда, руб./шкаф | Сталь, руб./шкаф | Итого, переменные затраты на конструкции, руб. | |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 21 | 0,825 | 157,5 | 129,93 | 329,62 | 459,56 |
| Шкаф повышенного класса секционные LE 40 | 1,803 | 157,5 | 283,97 | 720,38 | 1 004,35 |
| Шкаф повышенного класса секционные AL 004 | 1,788 | 157,5 | 281,61 | 714,38 | 995,99 |
| Архивные шкафы АМ 1845 | 1,728 | 157,5 | 272,16 | 863,01 | 1 135,17 |
| Архивные шкафы АМ 1891 | 3,072 | 157,5 | 483,84 | 1534,25 | 2 018,09 |
II. Затраты на сборку