Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
По мнению Оценщика, лучшим подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.
Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. При использовании доходного подхода применяют следующие методы;
Метод капитализации. Согласно методу капитализации рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле
V — N01 / Ко, (3.1)
где N01 - чистый операционный доход,
Ко - общий коэффициент капитализации, V – стоимость.
Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от эксплуатации недвижимости, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.
В данном отчёте для определения обоснованной рыночной стоимости недвижимости доходный подход не использовался ввиду отсутствия данных по сдаче в аренду аналогичных квартир в г. Уфе. На основании вышеизложенного мы считаем, что использование доходного метода может значительно исказить результаты оценки, и поэтому принято решение не использовать данный подход.
3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.
Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.
Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в отчёте.
При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:
права собственности на недвижимость,
условия финансирования,
условия продажи,
состояние рынка,
местоположение,
физические характеристики,
экономические характеристики,
характер использования,
компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок:
тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.
На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст. 15 п.5 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.»
Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г.. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.
Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.
Подобранные аналоги и их характеристика приведены в Приложении № 1 .
После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить следующие поправки в их цены:
Местоположения, корректировка не проводилась, так как объект оценки и аналоги имеют идентичное местоположение.
Право собственности: корректировка не применялась.
Условия финансирования: не применялась.
Тип цены: корректировка проведена с учетом того, что цена предложения отличается от фактической цены сделки в среднем от 1% до5%. В настоящей оценке проводилась корректировка в размере 1%.
Наличие балкона (лоджии): на основании анализа рынка недвижимости цены на квартиры с наличием балкона выше цен на квартиры без балкона в среднем на 1% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1%.
Наличие телефона: корректировка проводится с учетом того, что цены, с наличием телефона выше на 6300 руб. (цена установки городского телефона). В данном отчете корректировка не применялась .
Этаж/этажность: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир на крайних верхних и нижних этажах ниже цены квартир на средних этажах, в среднем, на 1 -2% из расчета стоимости квартиры. В данном отчете проводилась корректировка первого аналога в размере 1 %, так как данная квартира расположена на первом этаже.
Материал стен: корректировка цены проводится с учетом того, что цена квартир в домах с кирпичными стенами выше цены квартир с панельными стенами в среднем на 0,5-5%. В данном отчете корректировка не проводилась.