Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..
По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:
центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)
район Зеленой Рощи, проспект Октября
район «Сипайлово», район «Черниковка»
район «Затон», район «Инорс»
район «Дема», район «Шакша»
Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».
Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.
Активное строительство жилья ведется в нескольких районах - Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.
Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:
месторасположение строительства
материал стен дома
вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)
срок окончания строительства
наличие рассрочки
продажа от заказчика - застройщика или посредника
Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.
Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района
| Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м) | ||||||||
| Центр | Зеленая роща | Проспект | Сипай-лово | Черниковка | Инорс-Док | Дема | Затон | |
| Средние цены | 55,0 | 43,0 | 43,5 | 46,0 | 35,5 | 35,0 | 34,65 | 35,0 |
Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.
Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.
Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:
Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Район | Советский район г. Уфа |
| Местоположение в микрорайоне | РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65 |
| Преобладающая застройка | Здания в 5, 9 этажей |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д. |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры | Район с развитой инфраструктурой |
| Объекты пром-ой инфраструктуры мкр-на | нет |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | Автобусный, троллейбусный |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Дополнительная существенная информация | Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту |
2.2 Характеристика объекта
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A) Физически возможные варианты использования
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё
Б) Законодательно разрешенное использование
Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.
B) Экономически целесообразное использование
Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.
Г) Наиболее доходное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.
Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры
| Адрес квартиры: | РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65 | |||
| Собственники | Иванов Иван Иванович | |||
| Адрес владельца: | РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65 | |||
| Оцениваемые права | Право собственности | |||
| Технический паспорт | ||||
| Свидетельство ГРП | ||||
| Инвентар. стоим., руб. | ||||
| Планировка | Никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту. | |||
| Материал стен | Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели | |||
| Год постройки | 1979 | |||
| Этаж/этажность | 4/9 | Кол-во комнат | 1 | |
| Общая площадь кварт., | 22,3 | Жилая площадь, м2 | 12,4 | |
| Общая площадь жилого помещения, (без балк.) | 21,6 | Высота помещений, м2 | 2,51 | |
| Ванная комната, м2 | 2,3 | Балкон, м2 | 0,7 | |
| Кухня, м2 | 4,7 | Коридор, м2 | 2,2 | |
| Встроенные шкафы, м2 | 0 | Лоджия, м2 | 0 | |
| Строительные характеристики | ||||
| Фундамент | Ж/бетонный | Двери | деревянные | |
| Стены | Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели | Внутр. отделка | Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель. | |
| Перекрытия | ж/бетонные | Качество строительства | хорошее | |
| Полы | Дерево, кафель, линолеум | Привлекательность/внешний вид | хороший | |
| Окна | Деревянные | |||
| Системы инженерного обеспечения | ||||
| Водопровод | + | Входная дверь металлическая | + | |
| Канализация | + | Домофон | - | |
| Газ | + | Лифт | - | |
| ТУ-антенна с колл. | + | Радио | + | |
| Водяное отопление | + | Электросети | + | |
| Горячее водоснабжение | + | Телефон | + | |
| Внешнее благоустройство | ||||
| Озеленение | + | Детская площадка | + | |
| Стоянка для а/м | + | Двор | + | |
3. Расчет величины рыночной стоимости квартиры
3.1 Расчет стоимости доходным подходом
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. Методология оценки предусматривает три подхода: затратный, рыночный (сравнительный) и доходный.
Подходы к оценке:
затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценка использования одного из трёх существующих подходов - доходного,- является некорректным. Поэтому мы откажемся от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.