Основные этапы работы оценщика по второму методу:
1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;
2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;
3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;
4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;
5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле:
V = I/R (1.1)
где V - стоимость; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.
Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации. Затратный метод, или метод калькуляции, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход - оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов:
1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;
2) определение величины физического и морального износа оцениваемого объекта;
3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;
4) расчет “стоимости” приобретения или имеющейся в распоряжении земли;
5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и “стоимости” земли.
Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли - это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.
При выборе оценщика (индивидуального предпринимателя) заказчику следует учитывать следующие критерии:
- членство оценщика в профессиональной организации;
- наличие у оценщика образовательных сертификатов по оценке;
- желательно наличие квалификационных званий, подтвержденных квалификационными сертификатами профессиональной организации;
- профессиональный опыт оценщика;
- наличие у оценщика полиса о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
При выборе оценочной фирмы заказчику следует собрать информацию об опыте работы фирмы на рынке оценки (количество выполненных отчетов, сложность оцениваемых объектов), выяснить, являются ли сотрудники фирмы или сама фирма членами профессиональной организации, есть ли у фирмы полис о страховании профессиональной (гражданской) ответственности.
В практике страховых компаний споры нередко возникают из-за того, что страховая сумма, установленная договором страхования имущества, "не дотягивает" до максимального размера потенциальных убытков. Как следствие, страховое возмещение оказывается недостаточным для покрытия фактических убытков. Есть и другая проблема: страховая сумма, превышающая максимальные вероятные убытки, всегда означает излишне уплаченную страхователем страховую премию.
Как при "недостраховании", так и при "избыточном страховании" страхователь несет убытки. И в обоих случаях причиной этого, в конечном счете, служит неверно установленная страховая стоимость имущества. Ведь максимальным допустимым размером страховой суммы является именно страховая стоимость, и поэтому от ее величины зависит, будут ли иметь место "неполнота" или "избыточность" страхования, либо его объем окажется как раз достаточным для покрытия максимальных потенциальных убытков.
Вопрос о страховой стоимости не менее актуален и для страховщиков. Результатом систематической переоценки страховых стоимостей и завышения страховых сумм может явиться неоправданно высокая убыточность страхования. Напротив, недооценка страховых стоимостей и занижение страховых сумм чреваты конфликтами со страхователями.
Проблема оценки страховой стоимости приобретает особую остроту при страховании такого дорогостоящего имущества как недвижимость - здания, строения, помещения.
Важнейший фактор, определяющий адекватность страхового покрытия для недвижимости потребностям страхователя, - правильное понимание экономико-правовой природы страховой стоимости недвижимого имущества. Ключом к такому пониманию может служить только комплексный подход, синтезирующий правовые категории, мировой опыт страхования и принципы оценочной науки.
При подготовке к страхованию следует определить рыночную и восстановительную стоимость недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, хотя для дорогих объектов есть смысл подумать об услугах профессионального оценщика.
Необходимо проанализировать свои вероятные действия при полном уничтожении страхуемой недвижимости:
- если предполагается ее реальное восстановление, то в качестве страховой стоимости разумно выбрать восстановительную; - если наиболее вероятно приобретение подходящего аналога, то на роль страховой стоимости больше подойдет рыночная.
Страховые компании, предоставляющие страховую защиту объектов недвижимости, должны правильно и объективно оценивать такие объекты. Есть два пути решения данной проблемы. Первый - при определении стоимости объектов недвижимости пользоваться услугами профессиональных оценщиков из Общества оценщиков Российской Федерации, Российской гильдии риэлторов и других независимых организаций, занимающихся оценкой. Услуги профессиональных оценщиков довольно дороги. Второй путь - подготовка страховыми компаниями своих собственных оценщиков.
Наиболее выгодным для страховой компании представляется компромисс сочетание элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственности перед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Всемирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два молодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.
2. Описание и анализ объекта оценки
2.1 Описание объекта оценки
Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.
Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.
Уфа - это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.
В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.
Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.
Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.
Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.