Действительный валовый доход (EGI) – есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.
EGI = PGI – Потери дохода (3.2)
Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.
Операционные расходы (расходы на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:
1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
2. Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.
В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.
Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:
NOI = EGI – OE (3.3)
На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Результаты составления реконструированного отчета о доходах
при плановой арендной плате (первый вариант)
по объектам оценки, долл.
| №п.п. | Показатели | Кафе (вар. 1) | Бар (вар. 1) |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 24 743,9 | 3 526,2 |
| 2. | Потери от недобора арендной платы | 1237,2 | 176,3 |
| 3. | Действительный валовый доход | 23 506,7 | 3 349,9 |
| 4. | Операционные расходы | 15665,4 | 2056,4 |
| 5. | Чистый операционный доход | 7841,3 | 1293,5 |
По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.
Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5
Таблица 3.2.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, долл. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| Помещения кафе | 458,22 | 4,5 | 5,432185 | 24 743,9 | 5% | 23 506,7 | 3 586 | 776,9 | 2 366 | 8 936 | 15 665,4 | 7 841,3 |
| Помещение бара | 65,3 | 4,5 | 5,432185 | 3 526,2 | 5% | 3 349,9 | 511 | 110,7 | 320 | 1114,67 | 2 056,4 | 1 293,5 |
Таблица 3.3.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, дол. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 14 | 15 |
| Помещения кафе | 458,22 | 16,57 | 20 | 91 101,0 | 5% | 86 546,0 | 13 202 | 2 860,4 | 9 898 | 8 936 | 34 896,9 | 51 649,1 |
| Помещение бара | 65,3 | 16,57 | 20 | 12 982,6 | 5% | 12 333,5 | 1 881 | 407,6 | 1 410 | 1114,67 | 4 813,3 | 7 520,2 |
Таблица 3.4.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, долл. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 |
| Помещения кафе | 458,22 | 12,43 | 15 | 68 325,8 | 5% | 64 909,5 | 9 901 | 2 145,3 | 7 423 | 8 936 | 28 406 | 36 503,5 |
| Помещение бара | 65,3 | 12,43 | 15 | 9 737,0 | 5% | 9 250,1 | 1 411 | 305,7 | 1 058 | 1114,67 | 3889,26 | 5 360,9 |
Таблица 3.5.