Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.
Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.
Таблица 2.15
Расчет рыночной стоимости объектов
| Наименование | Кафе | Бар | Всего |
| Стоимость земельного участка, руб. | 103 425 335 | 14 738 833 | 118 164 168 |
| Площадь общая ,м2 | 458,22 | 65,3 | 523,52 |
| Восстановительная стоимость, руб. | 102 508 531 | 15 844 436 | 118 352 967 |
| Улучшения неотделимые, руб | 344 552 316 | 43 625 897 | 388 478 213 |
| Улучшения условно отделимые, руб | 7 443 768 | 7 443 768 | |
| Всего восстановительная стоимость с улучшениями | 447 060 847 | 59 470 335 | 506 831 180 |
| Накопленный износ, руб. | 125 177 037 | 16 651 695 | 141 912 730 |
| Косвенные затраты (3%), руб. | 13 411 825 | 1 784 110 | 15 195 935 |
| Предпринимательская прибыль, (20%) | 89 412 169 | 11 894 067 | 101 306 236 |
| Рыночная стоимость, руб. | 528 133 139 | 71 235 650 | 599 368 789 |
| Рыночная стоимость, долл. США | 245 415 | 33 102 | 278 517 |
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе – 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:
г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США
в т.ч.:
-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;
-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .
Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.
3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать.
Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:
· метод прямой капитализации;
· метод капитализации по норме отдачи (прибыли).
| Метод прямой капитализации | предполагает, что будущий доход будет поступать в виде регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности за период владения не изменится. Техника метода заключается в делении чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации. При этом величина общего коэффициента капитализации - определяется либо по результатам статистической обработки рыночной информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов, либо по соответствующим расчетным формулам. |
| Капитализация по норме отдачи | Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает любые изменения и дохода и стоимости собственности за период владения. В общем случае метод формализуется путем дисконтирования каждого будущего денежного потока с соответствующей нормой дисконтирования (анализ дисконтированных денежных потоков). |
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.
Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:
CF1 CF2 CFn
PV = ---------- + ---------- + … + -----------, где (3.1)
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+in)n
PV – стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;
СF1,CF2,…, СFn – денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;
i1, i2, …, in – периоды расчета денежных потоков.
Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.
Реконструированный отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.
Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.
Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:
- определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;
- определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;
- рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;
- составляется реконструированный отчет о доходах.
Потенциальный валовый доход (PGI) – есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:
PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы
Рыночная арендная плата – это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.
По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2 долл.
При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.
Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.