К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции. Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.
В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13
Таблица 2.12
Определение физического износа
встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23
| №№ п/п | Наименование конструктив-ных элементов | Описание конструктивных элементов | Удель-ный вес в % | фактический срок службы | Норматив-ный срок службы | Износ по сроку службы | Удельный износ |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 1 | Фундамент | Сборные ж/бетонный | 10,0 | 51 | 125 | 40,80 | 4,08 |
| 2 | Каркас и перекрытия | Железобетон | 31,0 | 51 | 125 | 40,80 | 12,65 |
| 3 | Стены и перегородки | Кирпичные | 15,0 | 51 | 125 | 40,80 | 6,12 |
| 4 | Кровля | Двускатная металлическая | 2,0 | 2 | 20 | 10,00 | 0,20 |
| 5 | Полы | ковровое, плитка, бетон | 10,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,67 |
| 6 | Проемы дверные | ПВХ, деревянные | 1,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,07 |
| 7 | Проемы оконные | ПВХ, Двойные деревянные | 6,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,40 |
окончание таблицы 2.12
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 8 | Отделочные работы | Гипсокартон, , обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок | 7,0 | 2 | 6 | 33,33 | 2,33 |
| 9 | Внутренние сантехничес-кие и электротехнические устройства | Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная. | 16,0 | 2 | 30 | 6,67 | 1,07 |
| 10 | Прочие работы | Бетонные крыльца | 2,0 | 2 | 30 | 6,67 | 0,13 |
| ИТОГО: | 100,0 | ||||||
| Средний процент износа составляет: | 28% | ||||||
Таблица 2.13
Расчет величины физического износа
| Наименование зданий и сооружений | Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей. | Износ помещений здания по акту, %. | Износ, руб. |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23 | 506 831 180 | 28% | 141 912 730 |
| В т.ч. | |||
| Кафе | 447 060 847 | 28% | 125 177 037 |
| Бар | 59 470 333 | 28% | 16 651 693 |
| Функциональный износ | Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов). |
Функционального износа по объекту оценки не выявлено.
| Внешний (экономический) износ | Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки. |
Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.
Таблица 2.14
Расчет величины накопленного износа
| Показатели | Всего | В т.ч. кафе | Бар |
| Физический износ, руб. | 141 912 730 | 125 177 037 | 16 651 693 |
| Функциональный износ, руб. | |||
| Внешний износ, руб. | |||
| НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб. | 141 912 730 | 125 177 037 | 16 651 693 |
Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.
Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.
Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:
· расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;
· затраты на оформление и регистрацию прав собственности;
· затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;
· стоимость инвестиций в землю и др.
Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.
Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.