2.5 Определение стоимости улучшений.
На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.
С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.
Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.
Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.
Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .
Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.
Таблица 2.5
Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.
| Наименование разделов и работ | зарплата рабочих | Эксплуатация машин | Материальные ресурсы | прямые затраты | накладные расходы | Плановые накопления | Итого по ПТМ | ||
| Всего | в т.ч. з/п | Всего | в т.ч. транспорт | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Строительные работы | |||||||||
| Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях | 590 | 149 | 5 | 8 | 2 | 747 | 996 | 766 | 2 509 |
| ремонтные и отделочныеработы в подсобных помещениях | 9 343 | 436 | 170 | 25 641 | 1 402 | 35 420 | 13 146 | 10 156 | 58 722 |
| Работы по разборке в зале кафе | 203 | 7 | 5 | 210 | 264 | 231 | 705 | ||
| ремонтные и отделочные работы по залу кафе | 11 208 | 703 | 287 | 30 836 | 2 033 | 42 747 | 15 937 | 12 437 | 71 121 |
| Вентиляция | 1 094 | 86 | 37 | 2 763 | 133 | 3 943 | 1 649 | 1 064 | 6 656 |
| Электромонтажные работы | 14 269 | 3 842 | 743 | 5 440 | 483 | 23 551 | 19 636 | 14 545 | 57 732 |
| демонтаж | 88 | 28 | 16 | 116 | 125 | 93 | 334 | ||
| Водоснабжение и канализация | 1 384 | 68 | 18 | 2 855 | 181 | 4 307 | 2 167 | 1 398 | 7 872 |
| Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях | 794 | 8 | 4 | 8 | 5 | 810 | 1 196 | 772 | 2 778 |
| ИТОГО | 38 973 | 5 327 | 1 285 | 67 551 | 4 239 | 111 851 | 55 116 | 41 462 | 208 429 |
Таблица 2.6
Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.
| № п/п | Наименование работ | зарплата рабочих | Эксплуатация машин | Материальные ресурсы | прямые затраты | накладные расходы | Плановые накопления | Итого по ПТМ | ||
| Всего | в т.ч. з/п | Всего | в т.ч. транспорт | |||||||
| 1 | Разборка, ремонт и отделка | 4846 | 329 | 137 | 11013 | 587 | 16 188 | 6 684 | 5 586 | 28 458 |
| 2 | снять подвесной потолок из ткани | 158 | 3 | 2 | 161 | 218 | 182 | 561 | ||
| 3 | снять стоимость ткани | 1 440 | 14 | 1 440 | 1 440 | |||||
| Итого | 4 688 | 326 | 135 | 9 573 | 573 | 14 587 | 6 466 | 5 404 | 26 457 | |
Таблица 2.7
Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.
| Наименование затрат | Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб. | Индекс изменения стоимости | Фактическая стоимость, руб | |
| Основная ЗП | 38 973 | 992,765 | 38 691 030 | |
| Машины механизмы | 5 327 | 1880,027 | 10 014 904 | |
| Материалы | 63 312 | 1920,035 | 121 561 256 | |
| Транспорт | 4 239 | 1547,519 | 6 559 933 | |
| Накладные расходы | 55 116 | 969,348 | 53 426 584 | |
| Плановые накопления | 41 462 | 560,283 | 23 230 454 | |
| ИТОГО | 208 429 | 1216,165 | 253 484 161 | |
| Непредвиденные 3% | 3% | 6 253 | 1216,165 | 7 604 680 |
| Итого СМР | 214 682 | 261 088 841 | ||
| ПРОЧИЕ | ||||
| Премиальная оплата труда 30% | 30% | 11692 | 11 607 309 | |
| Премиальная оплата труда 6, 5% | 6,50% | 3583 | 3 472 728 | |
| ВСЕГО в текущих ценах | 229956 | 276 168 878 | ||
| ФЗП Осн. З/П | 1 | 38973 | 38 691 030 | |
| З/п ММ | 0,35 | 1864 | 3 505 216 | |
| З/п НАКЛ. | 0,357 | 19676 | 19 073 290 | |
| З/п ПЛАН | 0,2308 | 9569 | 5 361 589 | |
| Прочие | 1 | 15274 | 992,765 | 15 163 492 |
| Итого ФЗП | 85358 | 992,765 | 84 740 435 | |
| Непредвиденные от ФЗП 3% | 3% | 2102 | 992,765 | 2 086 792 |
| Всего ФЗП | 86 827 227 | |||
| НАЛОГИ | ||||
| Единый платеж | 5% | 4 341 361 | ||
| Итого | 280 510 239 | |||
| ПМЦФ | 2,5 | 6 904 222 | ||
| ИТОГО | 287 414 461 | |||
| ПРФ | 2 | 5 748 289 | ||
| Итого стоимость без НДС | 293 162 750 | |||
| НДС | 18% | 52 769 295 | ||
| Итого Стоимость с НДС | 340 183 756 | |||
| ВСЕГО НАЛОГОВ | 69 763 167 | |||
| ВСЕГО ПО СМЕТЕ | Руб | 340 183 756 | ||
| Курс доллара по НБ РБ | 2 152 | |||
| Всего | Долл | 158 078 |
Таблица 2.8