При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.
Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.
Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.
Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:
С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99 *Иофi , (2.1.)
где
С69 - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.
V - строительный объем здания.
И84 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).
И91 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.
0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;
Иофi – индексы изменения стоимости основных фондов.
Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.
Таблица 2.2
Определение строительного объема кафе и бара .
Таблица 2.3
Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.
| Наименование объекта | Год ввода в эксплуатацию | Единица измерения | Общая площадь, объем, длина, кол-во. | № сборн.УПВС и табл. | Стоим. един. измер.по УПВС в ц. 1969г., руб. | Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС | Стоим. един. измер.по УПВС с попр. коэф-том в ц. 1969г., руб. | Восстановительная стоимость в ценах 1969г. |
| Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23 | 1953 | м.куб. | 2387,4 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 36 056, 0565 |
| в т.ч. Кафе | 1953 | м.куб. | 2083.67 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 31 225, 05 |
| Бар | 1953 | м.куб. | 322.0671 | Сб.15 таб.5в | 15 | 1 | 15 | 4 831, 0065 |
Таблица 2.4
Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .
| Наименование объекта | Востановительная ст-ть в ценах 1969г.,руб | Коэф. для пересчета 1,2*0,99*1,94*14,5 | Коэф.изменения ст-ти на 01.01.93 | Коэф.изменения ст-те на 01.01.94 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.95 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.96 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.97 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.98 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01 02 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04 | Коэф изменения ст-ти на 01.01.05 | Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06 | Восстановительная стоимость в текущих ценах,руб |
| Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23 | 36056,0565 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 118352967 |
| в т.ч. Кафе | 31 225,05 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 102508531 |
| Бар | 4831,0065 | 33,41844 | 19,8414 | 4,9 | 11,9 | 2,7889 | 1,32 | 1,7872 | 12,0617 | 3,3404 | 1,3057 | 1,3232 | 1,3123 | 1,2461 | 1,1326 | 15844436 |
Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе – 102 508 531 рублей , бар – 15 844 436 рублей.