Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.
При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:
· полноценность представленной информации
· достоверность расчета рыночной стоимости
· влияние внешних факторов
Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.
Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.
Таблица 5.2.
Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .
| № п/п | Наименование ценообразующих факторов | Полноцен-ность предс-тавленной информации | Достоверность расчета рыночной стоимости | Влияние внешних факторов | Среднее значение | Вес фактора |
| 1 | Полноценность представленной информации | 1 | 0,2 | 0,50 | 0,46 | 19,70% |
| 2 | Достоверность расчета рыночной стоимости | 5 | 1 | 0,40 | 1,26 | 53,50% |
| 3 | Влияние внешних факторов | 2 | 0,4 | 1,00 | 0,63 | 26,80% |
| Сумма | 6,00 | 1,60 | 1,90 | 2,36 | 100,00% | |
| Li | 2,55 | 2,55 | 2,55 | 2,55 | ||
| Индекс согласованности экспертных оценок | -0,23 | |||||
| Индекс случайной согласованности | 0,58 | |||||
| Отношение согласованности | -0,39 | |||||
Таким образом, при оценке кафе и бара весомость трех факторов, влияющих на результаты оценки, распределилась следующим образом:
полноценность представленной информации - 19,7%, достоверность расчета рыночной стоимости - 53,5%, влияние внешних факторов на результаты оценки - 26,80%.
Оценка весомости каждого из факторов в методах оценки по оцениваемым объектам представлена в таблицах 5.3 -5.5.
Таблица 5.1
Расчет весомости фактора
«Достоверность и полнота представленной информации»
| № п/п | Варианты | затратный | доходный | сравнительный | Среднее | Вес объекта |
| 1 | затратный | 1 | 1/3 | 1/5 | 0,41 | 11% |
| 2 | доходный | 3 | 1 | 1 2/3 | 1,71 | 48% |
| 3 | сравнительный | 5 | 3/5 | 1 | 1,44 | 41% |
| Сумма | 9,00 | 1,93 | 2,87 | 3,56 | 100% | |
| L i | 0,99 | 0,928 | 1,175333 | 3,09 | ||
| Индекс согласованности экспертных оценок | 0,05 | |||||
| Индекс случайной согласованности | 0,58 | |||||
| Отношение согласованности | 0,08 | |||||
Таким образом, весомость влияния достоверности и полноты представленной информации на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-48%, а в сравнительном подходе-41% .
Таблица 5.2
Расчет весомости фактора «Вероятность отражения рыночной стоимости»
| № п/п | Варианты | затратный | доходный | сравнительный | Среднее | Вес объекта |
| 1 | затратный | 1 | 1/4 | 1/5 | 0,368403 | 10,10% |
| 2 | доходный | 4 | 1 | 1,25 | 1,71 | 46,60% |
| 3 | сравнительный | 5 | 4/5 | 1 | 1,59 | 43,30% |
| Сумма | 10,00 | 2,05 | 2,45 | 3,67 | 100% | |
| L i | 1,01 | 0,9553 | 1,06085 | 3,03 | ||
| Индекс согласованности экспертных оценок | 0,01 | |||||
| Индекс случайной согласованности | 0,58 | |||||
| Отношение согласованности | 0,02 | |||||
Таким образом , весомость влияния вероятности отражения рыночной стоимости на результаты оценки объектов в затратном подходе -10,1%, доходном подходе-46,6%, а в сравнительном подходе-43,3%
Таблица 5.3
Расчет весомости фактора «Влияние внешних факторов»
| № п/п | Варианты | затратный | доходный | сравнительный | Среднее | Вес объекта |
| 1 | затратный | 1 | 1/2 | 1/6 | 0,44 | 11,00% |
| 2 | доходный | 2 | 1 | 1/3 | 0,87 | 22,00% |
| 3 | сравнительный | 6 | 3 | 1 | 2,62 | 67,00% |
| Сумма | 9,00 | 4,50 | 1,50 | 3,93 | 100,00% | |
| L i | 0,99 | 0,99 | 1,005 | 2,99 | ||
| Индекс согласованности экспертных оценок | -0,01 | |||||
| Индекс случайной согласованности | 0,58 | |||||
| Отношение согласованности | -0,01 | |||||
Таким образом , весомость влияния внешних факторов на результаты оценки в затратном подходе -11%, доходном подходе-22 %, а в сравнительном подходе-67%. Результаты расчета весомостей по подходам представлены в таблице 5.4
Таблица 5.4
Сводная таблица весомости по методам расчета
| Наименование ценообразующих факторов | Вес фактора | Вес объекта по данному фактору | ||
| затратный | доходный | сравнительный | ||
| Достоверность и полнота представленной информации | 19,70% | 11,00% | 48,00% | 41,00% |
| Вероятность отражения рыночной стоимости | 53,50% | 10,10% | 46,60% | 43,30% |
| Влияние внешних факторов | 26,80% | 11,00% | 22,00% | 67,00% |
| Итого вес вариантов | 100,00% | 11,00% | 40,00% | 49,00% |
Таким образом, использование метода иерархий для определения весомости результатов, полученных различными методами оценки, показало, что результатам, полученным затратным методом необходимо придать весомость 11%, доходному подходу – 40%; сравнительному подходу 49%.