| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Скорректированная стоимость 1м2 на транспортную доступность | 1500 | 1212 | 729 | 1180 | 823 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на местоположение | 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% | |
| Корректировка стоимости 1м2 на местоположение | 110,73 | 25,48 | 30,65 | -48,95 | -34,15 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на местоположение | 1710 | 1237 | 760 | 1131 | 789 | |
| Относительная корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | 1,35% | 109,99% | 89,13% | 64,46% | 89,13% | |
| Корректировка на соотношение рабочих и подсобных площадей | 20 | 715 | 722 | 507 | 489 | |
| Скорректированная стоимость на разницу рабочих площадей | 1730 | 1952 | 1482 | 1638 | 1278 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на подвал,% | 11,11% | 0,00% | 0,00% | 33,33% | 33,33% | |
| Корректировка на подвал | 167 | 0 | 0 | 262 | 183 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 на подвал | 1897 | 1952 | 1482 | 1900 | 1461 | |
| Корректировка на евроремонт | 0,00% | 0,00% | 17,32% | 43,30% | ||
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на евроремонт | 0 | 0 | 140 | 0 | 238 | |
| Cкорректированная стоимость | 1897 | 1952 | 1623 | 1900 | 1698 | |
| Относительная корректировка 1м2 общей площади на листинг продаж,% | 5,00% | 5,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Корректировка 1м2 на листинг продаж | 91 | 94 | 0 | 0 | 0 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2 с учетом листинга | 1806 | 1858 | 1623 | 1900 | 1698 |
окончание таблицы 4.9
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Корректировка на НДС | 263 | 274 | 248 | 290 | 259 | |
| Cкорректированная стоимость 1 м2, долл.без учета НДС | 1543 | 1584 | 1375 | 1610 | 1439 | |
| Cумма корректировок | 750 | 1670 | 135 | 834 | 661 | |
| Относительная корректировка, % | 677% | 50,00% | 256,92% | 29,86% | 190,01% | 170,72% |
| Рассчитанный вес аналога в стоимости объекта оценки,% | 100% | 7,38% | 37,95% | 4,41% | 28,06% | 25,21% |
| Стоимостная величина весового соотношения аналога в стоимости объекта оценки | 90,11 | 601,13 | 60,64 | 451,69 | 362,84 |
Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.
Таблица 4.10
Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.
| Объект оценки | Согласованная величина стоимости 1 м2 , долл. | Курс доллара | Площаль помещения , м2 | Стоимость помещения, долл. | Стоимость помещения , тыс. руб. |
| Кафе | 1086 | 2152 | 458,22 | 497 627 | 1 070 893 304 |
| Бар | 1566 | 2152 | 65,30 | 102 260 | 220 063 520 |
Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .
в т. ч.:
-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;
-помещений бара – 220 063 тыс.руб. или 102 260 долларов США .
Раздел 5. Согласование результатов оценки.
Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :
Таблица 5.1
Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами
| Методы | Кафе | Бар | ||
| долл. США | Тыс. руб. | долл. США | Тыс. руб. | |
| затратный | 246 327 | 527 633 253 | 33 223 | 71 164 415 |
| доходный | 406 585 | 870 905 070 | 68 838 | 147 450 996 |
| сравнительный | 492 965 | 1 055 931 030 | 98 941 | 211 931 622 |
Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.
Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.
Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.
Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.