Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.
Таблица 4.1.
Информация об объекте оценке и объектах аналогах.
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Цена | 549000 | 683800 | 57292 | 185417 | 46560 | |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Дата оценки | 01.01.2006 | 1.08.2004 | 1.08.2004 | 27.12.2002 | 30.12.2002 | 31.10.2003 |
| Площадь помещений, м.кв. | 461 | 300 | 1050 | 126,6 | 422,2 | 120,3 |
| в том числе рабочей | 212,06 | 270 | 379 | 50,64 | 194,212 | 48,12 |
| Год постройки | 1953 | 1960 | 1979 | 1945 | 1951 | 1948 |
| Функциональное назначение оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Общественное питание | Да | Да | Да | Да | Да | Да |
| Стоимость 1 м2 оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Расположение в здании | первый этаж | первый этаж | цокольный | первый этаж | подвал | подвал |
| Материал стен | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич | Кирпич |
| Состояние | Евро-ремонт | Евро-ремонт | Евро-ремонт | ремонт из отчеств. мат. | Евро-ремонт | требуется кап.ремонт |
4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .
Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.
Таблица 4.2.
Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого, 56/2 | Революци- онная, 9 | пр-т Скорины, 19 | Ул.Карла Маркса, 21 |
| Дата оценки | 01.01.2006 | 1.07.2005 | 1.07.2005 | 27.12.2002 | 30.12.2002 | 31.10.2003 |
| Индекс СМР | 1428,495 | 1200,845 | 1200,845 | 670,59 | 670,59 | 847,03 |
| Рост цен ,% | 6,58% | 6,58% | 79,07% | 79,07% | 41,77% | |
Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.
Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:
С1м2 ОФ % = ((1/Кф1*Кф2)-1) , (4.1)
Где
Кф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;
Кф2– коэффициент зонирования для объекта оценки .
Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.
Таблица 4.3.
Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки .
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Номер оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны | 179,98 | 167,61 | 115,46 | 192,69 | 127,95 | 127,95 |
| Корректировка на оценочную зону | 0,00% | 50,00% | -10,00% | 50,00% | 50,00% | |
Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :
С1м2 тр.д%. = (1/Км1 -1) , (4.3)
где
Км1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)
После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:
С1м2 МО% = (С1м2ОФО-С1м2ОФОА)/ С1м2ОФ ОА , (4.4)
Где:
С1м2ОФО- стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки
С1м2ОФ ОА- стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.
Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.
Таблица 4.4
Результаты проведения относительных корректировок на местоположение
| Показатели | Объект оценки | Объекты аналоги | ||||
| №1 | №2 | №3 | №4 | №5 | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Местоположение | Ул. Красная, 23 | пр-т Скорины, 56 | Ул. Притыцкого 56/2 | Ул. Революци-онная, 9 | пр-т Скорины 19 | Ул. Карла Маркса, 21 |
| Функциональное назначение оценочной зоны | О1111 | О1111 | ЖМ1111 | О1111 | ЖМ1111 | ЖМ1111 |
| Стоимость 1м2 оценочной зоны при корректировке на функцию | 179,98 | 167,60625 | 173,19 | 173,421 | 191,925 | 191,925 |
| Корректировка на местоположение | 7,38% | 3,92% | 3,78% | -6,22% | -6,22% | |
Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле: