Оценка рыночной стоимости кафе и бара (стр. 13 из 22)

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	6,0%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	30%
NOI	0	7520	7971	8450	8957	9494	1,30
0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)	6627,48	6191,18	5783,60	5402,85	5047,17	0,69
РV	94049,35

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	5%	REV
Рост стоимости объекта оценки, %	25%
NOI	0	5361	5629	5910	6206	6516	1,25
0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)	4724,51	4371,85	4045,51	3743,53	3464,09	0,66
РV	60656,91

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года	0	1	2	3	4	5	5
Рост дохода в год,%	5%	REV
Рост стоимости объекта оценки,%	20%
NOI	0	3202	3362	3530	3707	3892	1,20
0,88	0,78	0,68	0,60	0,53	0,53
РV(NOI)	2821,89	2611,25	2416,33	2235,97	2069,06	0,64
РV	33569,88

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Наименование	Вариант 1	Вариант 2	Вариант 3	Вариант 4	Всего
Рыночная стоимость, долл.	12197,62	94049,35	60656,91	33569,88	200473,76
Вероятность	0,06	0,47	0,30	0,17	1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.	742,15	44121,88	18352,83	5621,37	68 838

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США .

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.