Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 11,66% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 20,00% | ||||||
| NOI | -274932 | 21357 | 22424 | 23546 | 24723 | 25959 | 329918 |
| 0,90 | 0,80 | 0,72 | 0,64 | 0,58 | 0,58 | ||
| РV(NOI) | 19125,97 | 17984,83 | 16911,77 | 15902,73 | 14953,90 | 190 053 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.12
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .
| Показатели | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
| Внутренняя норма прибыли ,% | 14,88% | 19,05% | 11,66% |
| весомость | 50,00% | 21% | 29% |
| Средневзвешенная величина | 7,44% | 4,00% | 3,38% |
| Расчетная ставка дисконтирования | 14,82% |
Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .
Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .
Таблица 3.13
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 7,12% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | -30276 | 1294 | 1332 | 1372 | 1413 | 1456 | 34816,96 |
| 0,93 | 0,87 | 0,81 | 0,76 | 0,71 | 0,71 | ||
| РV(NOI) | 1207,52 | 1161,08 | 1116,42 | 1073,47 | 1032,18 | 24684,97 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.14
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по бару ( вариант 2) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 15,09% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | ||
| Рост стоимости объекта оценки,% | 30,0% | ||||||
| NOI | -78360 | 7520 | 7971 | 8450 | 8957 | 9494 | 101868,00 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,57 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 6534,38 | 6018,45 | 5543,26 | 5105,59 | 4702,48 | 50455,85 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 13,05% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки,% | 20,00% | ||||||
| NOI | -58770 | 5361 | 5629 | 5910 | 6206 | 6516 | 70524 |
| 0,88 | 0,78 | 0,69 | 0,61 | 0,54 | 0,54 | ||
| РV(NOI) | 4742,27 | 4404,78 | 4091,31 | 3800,15 | 3529,70 | 38201,48 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .
| Показатели | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 |
| Внутренняя норма прибыли ,% | 7,12% | 15,09% | 13,05% |
| весомость | 10% | 50% | 40% |
| Средневзвешенная величина | 0,71% | 7,54% | 5,22% |
| Расчетная ставка дисконтирования | 13,47% |
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .
3.9 Дисконтирование денежных потоков .
При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:
NPV=PVNOI + PVREV, (3.4)
где
PVNOI – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды
PVREV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.
Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.
Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:
- непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
- принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;
- прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.