Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.
| Наименование здания | Общая площадь помещений, м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв. | Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв. | Потенциальный валовый доход PGI, $ | Потери арендной платы, % | Действит. Валовый доход, дол. | Постоянные | Итого операционные доходы | Чистый операционный доход, NOI, $ | |||
| НДС, 18% | Республиканский бюджет, (3,9%) | Налог на недвижимость | Налог на землю | |||||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 14 | 15 |
| Помещения кафе | 458,22 | 8,28 | 10 | 45 550,5 | 5% | 43 273,0 | 6 601 | 1 430,2 | 4 949 | 8 936 | 21 916 | 21 356,5 |
| Помещение бара | 65,3 | 8,28 | 10 | 6 491,3 | 5% | 6 166,7 | 941 | 203,8 | 705 | 1114,67 | 2964,71 | 3 202,0 |
Таблица 3.6
Прогноз изменения рыночной арендной платы и
стоимости объектов оценки, долл.
| Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| Арендная плата за 1м2 | 20 | 15 | 10 |
| Арендная плата за 1м2 в год | 240 | 180 | 120 |
| Стоимость 1 м2 | 1200 | 900 | 600 |
| Валовый мультипликатор (Мpgi) | 5 | 5 | 5 |
Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .
Таблица 3.7
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.
| № | Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 | |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 91 101 | 68 325,8 | 45 550,5 | |
| 2 | Действительный валовый доход | 86 546,0 | 64 909,5 | 43 273,0 | |
| 3 | Операционные расходы | 34 896,9 | 28 406 | 21 916 | |
| 4 | Чистый операционный доход | 51 649,1 | 36 503,58 | 21 356,5 | |
Таблица 3.8
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.
| № | Показатели | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| 1. | Потенциальный валовый доход | 12 982,6 | 9 737,0 | 6 491,3 |
| 2 | Действительный валовый доход | 12 333,5 | 9 250,1 | 6 166,7 |
| 3. | Операционные расходы | 4 813,3 | 3889,26 | 2964,71 |
| 4. | Чистый операционный доход | 7 520,2 | 5 360,9 | 3 202,0 |
Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит
от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.
В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:
- построения;
- сравнения альтернативных инвестиций;
- выделения;
- мониторинга.
В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .
Таблица 3.9
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 1) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 14,88% | ||||||
| Рост дохода в год, % | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | 6,0% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 30,0% | ||||||
| NOI | -549864 | 51649 | 54748 | 58033 | 61515 | 65206 | 714 823 |
| 0,87 | 0,76 | 0,66 | 0,57 | 0,50 | 0,50 | ||
| РV(NOI) | 44958,83 | 41483,30 | 38276,45 | 35317,50 | 32587,29 | 357 241 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.10
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 2 ) .
| Прогнозный период, года | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 5 |
| Ставка% | 19,05% | ||||||
| Рост дохода в год,% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | REV | |
| Рост стоимости объекта оценки, % | 15% | ||||||
| NOI | -225771 | 36504 | 37599 | 38727 | 39888 | 41085 | 259 637 |
| 0,84 | 0,71 | 0,59 | 0,50 | 0,42 | 0,42 | ||
| РV(NOI) | 30663,02 | 26529,72 | 22953,57 | 19859,48 | 17182,47 | 108 585 | |
| РV | 0 |
Таблица 3.11