У предприятия есть в наличии активы (недвижимость, машины). Активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, при продаже, поэтому стоимость этих активов прибавляется к стоимости полученной методом дисконтирования.
В результате оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков получается стоимость контрольного пакета акций.
Стоимость предприятия ЗАО «ОЛЕРОН» вычисленная доходным подходом методом дисконтированных денежных потоков составляет :
2 232 858 рублей + 273 556 = 2 506 413 рублей
КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДОВ
Метод капитализации дохода - это адекватный выбор видов денежных потоков и ставок дисконта
Без долговой денежный поток представляет собой : сумму чистого дохода после уплаты налогов плюс балансовые начисления(амортизация), за вычетом оборотного капитала и средств, направляемых на капиталовложения.
Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:
СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ= ПОТЕНЦИАЛЬНАЯ ПРИБЫЛЬ ЗА ГОД / КОЭФФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ
V = I/R
где V— стоимость;
R — коэффициент капитализации
Отличие коэффициента капитализации от ставки дисконта в том, что ставка дисконта применяется ко всем денежным потокам, а коэффициент капитализации используется к отдельно взятому денежному потоку.
Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта путем вычитания из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока. Коэффициент капитализации не превышает или равен ставке дисконта.
Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:
• имеется достаточное количество данных для оценки дохода.
•доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.
В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине, что в наших условиях сильно затруднено.
Основное преимущество этого метода — простота расчетов.
Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.
Однако метод не следует применять, когда:
• отсутствует информация о рыночных сделках;
• если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;
• когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.
Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:
1. Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).
2. Осуществление выборы величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Проведение расчета адекватной ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.
Пояснения к расчету ставки капитализации.
В качестве без рисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается). Без рисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. Принимаем 6 %.
Средняя надбавка для небольших предприятий за размер (риск размера величины компании и сопоставление его с ее возможностями) составляет от 2 до 6%. В силу того что по сравнению с предприятиями-аналогами работающими в отрасли, оцениваемое предприятие, возможно, имеет меньший размер, это значит, что оно может в перспективе иметь меньший уровень доходности, а следовательно, для него требуется более высокая надбавка для оценки альтернативных издержек. Для расчета возьмем данную надбавку в размере 5%.
Надбавку на отраслевую оценку альтернативных издержек, возьмем в размере 5%, учитывая, что предприятие работает в сфере сбыта и конкуренция достаточно высока.
Надбавку за оценку финансовых альтернативных издержек возьмем в размере 3%, так как предприятие после нормализации баланса и отчета о прибылях и убытках имеет низкие показатели ликвидности и оборачиваемости при существенной зависимости от заемного капитала
Надбавку за риск разнообразной деятельности, возьмем в размере 5%, учитывая то, что подобная деятельность достаточно широко распространена на рынке.
Надбавку на оценку профессиональности менеджмента возьмем в размере 3%, так как предполагаем, что в основном администрация предприятия состоит из высококвалифицированных специалистов, но в их работе существуют определенные недоработки.
Для расчета предварительной величины стоимости предприятия мы рассчитали необходимые показатели:
Чистая прибыль (прибыль после налогообложения за пол года текущего периода) равна 84 020 рублей
Ставка капитализации прибыли, рассчитанная через ставку приведенной стоимости к концу расчетного периода кумулятивным методом, равна средневзвешенной за период 6,5% показать (26%4 = 6.5%).
С математической точки зрения ставка капитализации — это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли за один период времени в показатель стоимости. Таким образом для того, чтобы определить адекватную ставку капитализации прибыли, необходимо:
Определяем предварительную величину стоимости предприятия по формуле: Величина чистой прибыли 84 020 руб. Ставка капитализации 6,5% за квартал, 13 % за полугодие
Стоимость = Чистая прибыль / Ставка капитализации -84 020/ 0.13 = 646 308 рублей
Стоимость предприятия вычисленная доходным подходом методом капитализации составит 646 308 руб.
В качестве капитализируемой величины прибыли выступает величина ЧИСТОЙ ПРИБЫЛИ. В качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного полу года.
Стоимость предприятия в результате вычисления доходным подходом составит:1 576 360 рублей
2.3 Оценка бизнеса методом рынка капитала
Данный метод основан на принципе замещения — покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.
Основные преимущества сравнительного подхода: