20000*1,518 = 30360 руб.
Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире с учетом установки равна 100209,9.
С учетом данных в таблице 3.1 рассчитаем стоимость квартиры
30360 * 43 = 1305480 руб.
Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 100209,9 руб.
Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:
1305480 + 100209,9 = 1405689,9 руб.
В нашем случае величина накопленного физического износа составляет 7,03%.
С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:
1405689,9 * (1 - (7,03/100)) = 1306869,9 руб.
Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 130870
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже восьми объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Челябинске, имеющих примерно аналогичную планировку комнат и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры этих объектов.
Таблица 3.2
| Район | Улица/дом | Этаж/ этажность | Общая площадь | Сан. узел | Сост. квартиры | Цена (тыс. руб) |
| ЧТЗ | Бажова, 48 | 3/5 | 41 | раздельный | - | 950 |
| ЧТЗ | Героев Танкограда, 27б | 3/9 | 44 | раздельный | Треб. рем | 1200 |
| ЧТЗ | Бажова, 97 | 6/9 | 42 | раздельный | Треб. рем. | 965 |
| ЧТЗ | Героев Танкограда, 29 | 9/9 | 43 | раздельный | Удовл. | 1000 |
| ЧТЗ | Арзамасская 3-ая, 23а | 7/9 | 43 | раздельный | Удовл. | 1100 |
| ЧТЗ | Пер. Лермонтова, 1 | 2/5 | 42 | раздельный | Треб. рем. | 900 |
| ЧТЗ | Бажова, 44 | 1/9 | 41 | раздельный | Удовл. | 890 |
| ЧТЗ | Котина, 26 | 8/9 | 45 | раздельный | Удовл. | 1250 |
| ЧТЗ | Бажова, 50а | 3/5 | 43 | раздельный | Удовл. | ? |
Таблица 3.3
| № | Цена (тыс. руб) | корректировка | Скор, цена |
| Площадь | В тыс. руб. | ||
| 1 | 950 | 43-41=2; 1,00+0,02 =1,02 | 969 |
| 2 | 1200 | 43-44=-1; 1,00-0,01=0,99 | 1188 |
| 3 | 965 | 43-42=1; 1,00+ 0,01=1,01 | 974 |
| 4 | 1000 | 43-43 = 0; 1,00 | 1000 |
| 5 | 1100 | 43-43 = 0; 1,00 | 1100 |
| 6 | 900 | 43-42=1; 1,00+0,01 =1,01 | 909 |
| 7 | 890 | 43-41=2; 1,00-0,02=1,02 | 908 |
| 8 | 1250 | 43-45=-2; 1,00-0,02=0,98 | 1225 |
908, 909, 969, 974, 1000, 1100, 1188, 1225
Медиана - 987
Мода - 987
Ср. арифметическое - 1034
Вывод: цена объекта оценки 987+1034/2=1010504 руб.
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.
Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производится.
Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:
затратный подход - 1306870 руб.
сравнительный подход - 1010504 руб.
На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.
Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.
Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:
V = V1 * Q1 + V2 * Q2
где V1 и V2 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1 и Q2 - средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.
Рыночная стоимость объекта
V = 1306870*0,38 + 1010504*0,62 = 1123123 руб.
Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.
Рыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. Бажова, д.50а, по состоянию на 25 мая 2009 г., с учетом округления составляет: 1 123 000 руб.
Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.
Генеральный директор Шарапов А.В.
1. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005.
2. Интернет-сайт Российского общество оценщиков - www.mrsa.ru
3. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 1996г.
4. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4.2003г.
5. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород. 2002 г
6. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.1999