9.3 Сравнительный подход
9.3.1 Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества
· Обоснование сравнительного подхода
· Критерии отбора сходных объектов
· Важнейшие ценовые мультипликаторы
Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
· теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
· критериям отбора сходных объектов недвижимости;
· характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
· основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
· выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
9.3.2 Общая характеристика сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком. Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:
· Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
· Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.
· В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью. Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.
9.3.3 Основные этапы оценки при сравнительном подходе
1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.
2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.
3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.
В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:
- количественные;
- качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:
- парных продаж;
- статистический анализ.
В противном случае для оценки используются методы второй группы:
- относительный сравнительный анализ;
- экспертные оценки.
Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.
Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости. На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст.435 и 437) по продаже коммерческих помещений.
Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость. Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
- выбор аналогов
- поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
- расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
- расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.
В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п.14 «…объектом –аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п.19 «… оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года. Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20. Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки. Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):
- источники публичные;
- источники авторитетные;
- источники специализированные.
Исходные данные приводятся ниже в таблице №19
Таблица №19
| Объект оценки | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| нежилое здание | Наименование объекта | Нежилое здание | Нежилое здание | Нежилое здание |
| Калужская область Дзержинский р-н, пгт Товарково | адрес | Калужская область, г.Малоярославец | Калужская область, г.Медынь | Калужская область, в районе з-да «Фольксваген» |
| 3500 | Общая площадь здания м. кв. | 247 | 3000 | 3700 |
| 50 сот. | Площадь земельного участка | 70 сот. | 48 сот. | 55 сот |
| Право аренды | Существующее право на земельный участок | Право аренды | Право аренды | Право аренды |
| собственность | Оцениваемые права на здание | собственность | собственность | собственность |
| отсутствуют | обременения | отсутствуют | отсутствуют | отсутствуют |
| Нежилое коммерческое | Вид использования | Нежилое коммерческое | Нежилое коммерческое | Нежилое коммерческое |
| Не установлены | Условия оплаты | Не установлены | Не установлены | Не установлены |
| текущее | Время продажи | текущее | текущее | текущее |
| Тех.состояние удовлетворительное | Описание места расположения и технического состояния | Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации | Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений | Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации. |
| - | Цена (предложение) | 8 000 000 рублей | 42 000 000 рублей | 60 000 000 рублей |
| - | Источник информации | www.unrealty.ru|kaluga | www.informetr.ru | www.premierlist.ru |
| Дополнительная информация | В районах Калужской области приближенных к московскому региону и городам Калуга и Обнинск рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 50 000 рублей за 1 сотку. | |||
9.3.6 Корректировка цен аналогов