· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости при 100% -ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:
ПВД = S х Са,
Где: S – площадь, сдаваемая в аренду, м2
Са – рыночная арендная ставка за 1 м2
Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:
Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:
Таблица№13
| № п/п | Наименование объекта | Ед. измерения | Общая площадь |
| 1 | Административное здание | м 2 | 3500 |
Расчет ПВД
Таблица №14
| № п/п | Наименование показателя | Нежилое помещение |
| 1 | Сдаваемая в аренду площадь , м2 | 3500 |
| 2 | Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 (анализ рынка) | 300 |
| 3 | Длительность периода, год | 1 (12 месяцев) |
| 4 | ПВД, руб./год | 12 600 000 |
ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.
ДВП = ПВД – Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы
На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:
· Потери от недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20 %, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.
· Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.
Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:
Расчет ДВД
Таблица № 15
| № п/п | Наименование показателя | Процент недозагрузки |
| 1 | Потери от недоиспользования площадей | 20% |
| 2 | ДВД, руб./год | 10 080 000 |
ЧОД – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год
ЧОД = ДВД – ОР
ОР – операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся на:
- расходы на управление;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- условно-постоянные расходы
Определение расходов на управление
Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты – отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:
- подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;
- надзор за своевременностью арендных платежей;
- поддержание функциональной пригодности объекта;
- выработка общей стратегии по использованию объекта».
Данные расходы устанавливаются в виде % от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.
Определение эксплутационных расходов
К эксплутационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.
В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.
Определение условно-переменных расходов
Налог на имущество
Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ. Также в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.
Страховые платежи
Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК». Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.
Расходы капитального характера
Расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м2
Расчет операционных расходов:
Таблица № 16
| Операционные расходы | Характеристика | Числовой показатель |
| Объект | ||
| Затраты на управление (ЗУ) | % от ДВД | 5,0 |
| ДВД | 10 080 000 | |
| итого ЗУ, руб. | 504 000 | |
| Эксплутационные расходы (ЭР) | % от ПВД | 15,0 |
| ПВД, руб. | 12 800 000 | |
| итого ЭР, руб. | 1 920 000 | |
| Налог на имущество | ставка налога % от инвентаризационной стоимости | 2,2% |
| Стоимость по данным БТИ | 1 873 056 | |
| итого, руб. | 41 207 | |
| Налоговый платеж за земельный участок | Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб. | 100 |
| Площадь земельного участка, м.кв. | 5000 | |
| налог | 2% | |
| Итого, руб. | 10 000 | |
| Страховые платежи | 1% от инвентаризационной стоимости | 1%* 1873056 |
| итого, руб. | 18 730 | |
| Расходы капитального характера | общая стоимость ремонта, руб./м2 | 1000 |
| площадь помещения, м2 | 3500 | |
| периодичность ремонта, лет | 10 | |
| число лет в периоде | 1 | |
| стоимость ремонта за 1 год, руб. | 350 000 | |
| Итого операционные расходы, руб. | 2 843 937 | |
Расчет чистого операционного дохода
Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:
ЧОД = ДВД – ОР
Таблица № 17
| № п/п | Наименование показателя | Объект оценки |
| 1 | Действительный валовой доход, руб. (ДВД) | 10 080 000 |
| 2 | Операционные расходы, руб. (ОР) | 2 843 937 |
| 3 | Чистый операционный доход, руб. (ЧОД) | 7 236 063 |
Определение ставки капитализации
Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):
К =V + I.
Определение ставки дохода на капитал
Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.
Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.
- безрисковая ставки – в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8 %.
- премия за риск вложения в объект недвижимости – 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.
- премия за неликвидность – 2% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;
- премия за инвестиционный менеджмент – 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.
Ставка дохода на капитал равна 0,14
Определение ставки дохода на капитал
Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга – для истощаемых активов, а метод Хоскольда – для высокоприбыльных активов. Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии , для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n , где n – остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139(1,39%)
Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%
Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
Таблица №18
| № п/п | Наименование показателя | Объект оценки |
| 1 | Чистый операционный доход (ЧОД), руб. | 7 236 063 |
| 2 | Ставка капитализации | 0,1539 |
| 3 | Рыночная стоимость В рублях | 47 017 953 |
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода , составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.