Оценка объекта недвижимости (стр. 7 из 11)
Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения. Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:
- право на доход;
- право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;
- бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);
- запрещение использовать объект во вред другим людям;
- возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;
- гарантии восстановления нарушенных прав.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- предмет потребления (бездоходного);
- реального актива (фактора производства);
- финансового (инвестиционного) актива
Социальную среду определяют и характеризуют:
- престижность района местоположения объекта;
- состав населения;
- социальные группы;
- динамика изменения численности и состава;
- подвижность населения;
- занятость населения;
- структура уровней образования;
- состояние рынка труда;
- уровень преступности.
Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:
Таблица №11
| Тип экономического фактора | 1балл | 2балла | 3балла | 4балла | 5баллов | 6баллов | 7баллов | 8баллов | 9баллов | 10баллов |
| Загрязнение среды | 1 | |||||||||
| Техногенные катастрофы | 1 | |||||||||
| Нестабильность политики | 1 | |||||||||
| Несовершенство законов | 1 | |||||||||
| Изъяны госрегулирования | 1 | |||||||||
| Спад емкости рынка недвижимости | 1 | |||||||||
| Недостаток ресурсов | 1 | |||||||||
| Спад в экономике | 1 | |||||||||
| Недоступность кредитов | 1 | |||||||||
| Преступность в регионе | 1 | |||||||||
| Количество факторов | 0 | 3 | 2 | 1 | 1 | 6 | 0 | 0 | 0 | 1 |
| Сумма | 0 | 6 | 6 | 4 | 5 | 6 | 7 | 0 | 0 | 9 |
| Суммарная потеря | 43 | |||||||||
| Общее количество факторов | 10 | |||||||||
| Экономический (внешний) износ | Ивнеш. = 43/10 = 4,3 % | |||||||||
Расчет накопленного износа производится по формуле:
И = 1,0 – ( 1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк)
И = 1,0 – (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38
9.1.4 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
Обоснование используемых данных:
- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв.м.
- Арендный платеж составляет – 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.
- Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401-ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.
- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).
| Наименование объекта | Кадастровая стоимость 1 сотки | Арендный платеж за 1 сотку | Выкупная цена за 1 сотку |
| Нежилое здание | 10000 | 100 | 2500 |
Сценарий 1
После окончания срока аренды договор будет продлен.
Арендные платежи будут идти постоянно.
Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).
Стоимость права аренды:
= 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.
Сценарий 2
После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене. Срок аренды принимается равным одному году
Таким образом:
Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:
= 8400 /0,1596 = 52632 руб.Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды:50*2500 = 125000 руб.
Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.
Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений
Стоимость права аренды:
(321428 + 177632):2 = 249530 руб.
9.1.6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица №12
| № | Наименование показателя | Числовое значение показателя |
| 1 | Площадь оцениваемого помещения | 3500 м.кв |
| 2 | Строительный объем оцениваемого объекта | 11900 м.куб |
| 3 | НДС (Налоговый кодекс РФ) | 1,18 |
| 4 | Коэффициент прибыли предпринимателя | 1,379 |
| 5 | Удельный показатель восстановительной стоимости | 20, 4 УПВС №28 табл.85 |
| 6 | Индекс пересчета | 133,95 |
| 7 | Процент общего износа | 0,38 |
| 8 | Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб. | 32 806 342 руб. |
| 9 | Право аренды земельного участка | 249 530 |
| 10 | Рыночная стоимость объекта оценки | 33 055 872 |
Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.
9.2 Доходный подход
Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто – для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).
В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:
метод капитализации,
метод дисконтирования денежных потоков.
Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты. В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду. В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
· определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
· расчет ставки капитализации;
· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:
С = ЧОД/ коэффициент капитализации
При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:
· ПВД (потенциальный валовой доход)
· ДВД (действительный валовой доход)
· ЧОД (чистый операционный доход)