Продолжают снижаться цены на коммерческую недвижимость. Так, еще в марте 2009 года средневзвешенная цена квадратного метра на калужском рынке коммерческой недвижимости (города Калуга и Обнинск) составляла 60 000 рублей, что на 10-15% ниже, чем просили за "квадрат" январе. По многим объектам снижаются цены экспонирования, в отдельных случаях снижение может достигать 50% по сравнению с ценами лета - осени 2008 года. В то же время на рынке все еще достаточно объектов, цены экспонирования по которым не снижаются или снижаются незначительно. Конечно, собственники готовы обсуждать продажу по более низким ценам, но только в процессе переговоров с конкретным покупателем. В структуре предложения произошли довольно сильные изменения. Лидирующее положение (по общей площади) занимают офисные помещения. Их доля существенно возросла и составила в марте 64%. Это самый высокий показатель за весь период мониторинга: ранее его значение практически никогда не превышало 60%. На втором месте в структуре предложения по общей площади объектов находится сегмент производственно-складских помещений, занимающий 20,8% рынка. Доля торговых предложений значительно снизилась и составляет 11,2%. В 2009 году на рынке экспонировались преимущественно небольшие торговые помещения. Особенно масштабно это проявилось в периферийной части города, где средняя площадь объектов уменьшилась на 20%. Одновременно снизился и объем предложения вне центра города - на 6% по количеству, на 25% - по общей площади и на 22% - по общей стоимости. Причем ушли с рынка в основном крупные объекты, о чем свидетельствует снижение средней площади объекта. Оба этих фактора повлекли за собой рост средневзвешенной цены торговых помещений вне центральной части города на 4%. На рынке коммерческой недвижимости районных городов и крупных поселков Калужской области предложения по продаже коммерческой недвижимости крайне редки, ввиду малого количества таковой. В основном здания офисные расположены на территориях промпредприятий и построены в советский период, так что коммерческая ценность таких зданий крайне низка и при продаже торг по таким площадям достигает значительного дисконта. Удельные стоимости имущественных комплексов в пересчете на один квадратный метр зданий заметно разнятся и прослеживается зависимость стоимости объекта от его расположения относительно областного центра и относительно г.Обнинска.
Для коммерческих объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и к крупным городам. Например, в Калужской области стоимость недвижимости, расположенной вдоль трассы Москва– Киев наивысшая и зачастую способна удивить – процесс ценообразования здесь в большей мере спекулятивный и рассчитан на «богатого соседа» (г.Москва). По оценкам операторов рынка недвижимости Калужской области различие в стоимости недвижимости расположенной вдоль Киевской трассы и аналогичной недвижимости расположенной в другом месте достигает 50%.
Условия договоров аренды
На дату оценки по коммерческим помещениям сложились следующие условия договора аренды:
- Арендные ставки фиксируются в российских рублях за квадратный метр в год, оплата производится в рублях.
- Комбинированные арендные ставки, состоящие из фиксированной арендной платы и процента от оборота, становятся все более популярными по коммерческим помещениям тольков Калуге и Обнинске.
- Срок аренды: от 1 года до 10 лет, наиболее распространен 3-х летний срок аренды.
Проводя маркетинговые исследования рынка коммерческой недвижимости, оценщик определил среднюю долю эксплутационных расходов. На дату оценки эксплуатационные расходы по коммерческим помещениям составляют уже 15% в ставке арендной платы (в ПВД), что на 3% больше чем в прошлом году. Текущий ремонт используемых помещений выполняет арендатор за свой счёт, а собственник (арендодатель) выполняет текущий ремонт вспомогательных помещений и мест общего пользования, а также конструктивных элементов здания. Капитальный ремонт выполняет собственник за свой счёт в полном объёме.
Арендные ставки
Ставки аренды в коммерческих объектах зависят от большого количества факторов, среди них: размер, местоположение, расположение, площадь, и т.п. Разброс арендных ставок может быть большим в зависимости от совокупного учёта вышеперечисленных факторов. Рынок аренды коммерческих помещений значительно вырос за последние 2005-2008 годы. В 2009 году спрос резко упал, и как следствие снизились арендные ставки. Спросом в настоящее время пользуются как объекты, имеющие небольшие площади, используемые для развития мелкого бизнеса. Ставки арендной платы за коммерческие помещения практически не зависят от доходности располагающегося в нем бизнеса.
После проведения маркетинговых исследований рынка аренды коммерческих помещений (зданий, объектов) аналогичных оцениваемому оценщик пришел к выводу что рынка аренды аналогичных помещений, т.е. аренды зданий площадью более 3000 м.кв. в районах области на дату оценки не существует (рынок не сложился), а можно только говорить о рынке аренды (таким образом и сложившейся ставки арендной платы за 1 м2 нежилого помещения) на дату оценки только в разрезе всех помещений коммерческого назначения предложенных в качестве оферты. Ставка арендной платы составляет от 200 до 600 рублей за 1 м.кв., в зависимости от места расположения здания, его окружения, и т.п. Информация о ставках арендной платы получена из материалов Интернет-сайтов и у собственников которые сдают аналогичную недвижимость в аренду, а так же использована открытая рыночная информация публикуемая в газетах «Все для Вас» и «Моя реклама». Маркетинговые исследования полученной информации показали, что рыночная стоимость арендной ставки в Дзержинском районе Калужской области может составить 300 рублей.
Выводы
1. Стоимость проведения косметического ремонта коммерческого помещения составляет 500 – 1000 рублей за 1 кв.м. Стоимость проведения капитального ремонта составляет в среднем 1500 рублей за 1 кв.м., Стоимость реконструкции зданий от 10000 рублей (использована информация полученная оценщиком путем проведения телефонных консультаций со специалистами ОАО «Калугаагрострой» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел 57-41-29, ООО «ВиХ-строй» г. Калуга, ул. Кирова, 9-А, тел.74-96-31,ООО «Росславасервис» г. Калуга, ул. Гагарина,4 , тел 74-25-61,ЗАО «Легион», г. Калуга, ул. Театральная, тел.57-79-28)
2. Средняя ставка капитализации для нежилой недвижимости в регионе Калужской области находится в диапазоне от 10% - 25%
3. Средний уровень доходности проектов по строительству коммерческой недвижимости составляет от 25%-40% в зависимости от различных факторов, влияющих на дальнейшую рыночную стоимость.
4. Недосбор и недозагрузка для нежилых площадей по данным маркетингового исследования составляет до 50% (ввиду экономического кризиса арендаторы сворачивая бизнес уходят с арендованных площадей).
5. Среднее значение доли эксплуатационных расходов в ставке арендной платы по нежилым помещениям составляет до 15%.
При анализе рынка коммерческих помещений в Калужской области использовались проведенные анализы рынка следующими компаниями:
- Агентство недвижимости «Ваш дом». Г. Калуга ул. Ленина, д. 73, тел.57-66-29;
- Агентство недвижимости «Китеж», г. Калуга, ул. Кирова, д. 44, тел. 57-92-29;
- Калужская служба недвижимости, г. Калуга, www.ksn.kalugacity.ru
а так же аналитические материалы опубликованные на Интернет-сайтах:
- www.informetr.ru
- www.ners.ru/40
- www. Reality-obninsk.ru
- www. Reality-kaluga.ru
Раздел VIII. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1 Описание процесса оценки
Процесс оценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных ниже.
Этап №1 – Осмотр объекта, сбор данных и их анализ
На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта. Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.
Этап №2 – Проведение расчетов
При определении стоимости недвижимого имущества использовались затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации. Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. При оценке затратным подходом использовался метод сравнительной удельной единицы. Описание примененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета
Этап №3 – Подготовка Отчета
На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.
8.2 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
Основные положения
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наиболее эффективного использования Объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наиболее эффективное использование», применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.