Оценка объекта недвижимости (стр. 3 из 11)
8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.
9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.
10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.
Раздел VII. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
7.1 Исходные данные
Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №7-8.
Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика - Демина Н.П. в январе 2010 года.
Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.
Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.
7.2 Анализ местоположения объектов оценки
Таблица №7
| № п/п | Наименование рассматриваемой позиции | Результаты осмотра и анализа |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Характер окружающего типа землепользования | Производственные предприятия. |
| 2 | Транспортная доступность | Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием |
| 3 | Инженерные сети и коммунальное обслуживание | Электричество, газ, водопровод, канализация. |
| 4 | Социальная инфраструктура | Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки - развитая |
| 5 | Экономическое местоположение | Хорошее |
| 6 | Экологическое состояние окружающей среды | Хорошее |
| 7 | Социальная репутация | Отличная |
| 8 | Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости | Положительно влияет: - экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Калужской области) Отрицательно влияет: – проходящий экономический кризис |
7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики
Таблица №8.1
| Наименование объекта оценки | Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание |
| Адрес объекта оценки | Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-Н Промышленный, д.57 |
| Инвентарный номер объекта | 15/641 |
| Климатический район | второй |
| Территориальный пояс | первый |
| Вид зарегистрированного вещного права | Собственность |
| Правообладатель | ООО «Полимер ресурс» |
| Правоустанавливающий документ | Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546 |
| Назначение и текущее использование | В соответствии с назначением |
| Год постройки | 1982 год |
| Тип здания | Капитальное |
| Эффективный (фактический) возраст, лет | 28 лет |
| Срок экономической жизни, лет* | 100 лет |
| Оставшийся срок экономической жизни, лет** | 72 года |
| Общая площадь здания , кв.м | 3500 |
| Строительный объем, куб.м | 11900 |
| Этажность | 2 |
| Группа капитальности | 1 |
| Балансовая стоимость | По инвентарной стоимости здания 1873056 руб. |
| Земельный участок | Площадь 5000 м.кв., Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности Кадастровый номер 40:04:050131:11 |
| Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки | Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546 Свидетельство о гос.регистрации права от 24.09.2008 г 40 КЯ 333501 Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05-744 Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. № 15/641 |
*Ожидаемый срок жизни определялся на основании долговечности зданий, приведённой в МРР-3.2.23-97.
**Оставшийся срок экономической жизни определялся как разница между ожидаемым сроком жизни и фактическим возрастом.
Таблица №8.2.
| Состав здания | Конструктивные элементы здания |
| Фундаменты | Бутобетонный Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено. |
| Стены | Кирпичные. На площади 2-3 м.кв. разрушение наружного слоя облицовочного кирпича. Кладка удовлетворительного качества. |
| Перегородки | Кирпичные. Состояние удовлетворительное |
| Перекрытия | Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное |
| Кровля | Рулонная. Совмещенная. Материал - Рубероид. Следы протечек не обнаружено |
| Оконные проемы | Двойные деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное |
| Дверные проемы | Двери металлические снаружи, простые деревянные внутри. Ворота металлические с деревянным заполнением. Состояние удовлетворительное. |
| Полы | Паркетные. Состояние удовлетворительное. |
| Отделка | Уровень отделки повышенный. Состояние удовлетворительное |
| Инженерное оборудование: | Электроосвещение – электропроводка скрытая Вентиляция – приточно-вытяжная Канализация - центральная Холодное и горячее водоснабжение |
| Дополнительные элементы: | Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки |
Материалы фотосессии
7.5 Описание Дзержинского района Калужской области
Районный центр – г.Кондрово
Территория – 1290 кв.км
Население – 60,3 тыс.человек
Муниципальные образования:
Дзержинский район
Город Кондрово
Поселок Товарково
Поселок Полотняный Завод
Угорская волость
Число предприятий, организаций – 861
Промышленность – 23
Число колхозов, совхозов и новых хозяйственных формирований – 11
Число строительных организаций – 2
Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием – 310 км.
Оборот розничной торговли – 115,5 млн. руб.
Инвестиции в основной капитал предприятий – 159420 млн. руб.
7.6 Анализ рынка коммерческой недвижимости
В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше. Однако, по мнению большинства аналитиков, именно сейчас перспективы рынка недвижимости представляются наиболее предсказуемыми. С одной стороны, недвижимость в России дорожала много лет и выросла в цене многократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массы потенциальных покупателей. С другой стороны, разразившийся финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Все эти и иные факторы, влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. В ближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, по сути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжаться снижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутировать бесконечно и приводить множество аргументов. Необходимо признать, что коммерческая недвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных и торговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будет динамично продолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.