Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, для сравнения оценщик использует единицу сравнения – физическую единицу площади. Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.
Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием
Таблица №20
| № п/п | корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Цена аналогов в рублях | 8 000 000 | 42 000 000 | 60 000 000 |
| 2 | Стоимость 1 м.кв. аналога в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 3 | Корректировка на передаваемые права собственности | Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности. | ||
| I | I | I | ||
| 4 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 5 | Корректировка на условия финансирования и на условия продажи | Способ финансирования аналогов – финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки. Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме оферты | ||
| I | I | I | ||
| 6 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 7 | Корректировка на местоположение | Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области к Обнинску и Калуге. Корректировка не вводится. | ||
| I | I | I | ||
| 8 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 9 | Корректировка на время продажи | Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводится | ||
| I | I | I | ||
| 10 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 11 | Корректировка на физические характеристики и техническое состояние | По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние. Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводится | ||
| I | I | I | ||
| 12 | Скорректированная цена в рублях | 32 388 | 14 000 | 16 216 |
| 13 | Корректировка на размер: | Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших. Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка Уменьшение площади аналога на 50 %(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв.м. в нем на 40 % и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению(увеличению) стоимости на 1 % | ||
| -40% | +5% | -2% | ||
| 14 | Скорректированная цена в рублях | 19 433 | 14 700 | 15 892 |
| 15 | Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги | Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20 %, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%. Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный. Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах: | ||
| -10% | -10% | -10% | ||
| 16 | Скорректированная цена в рублях | 17 490 | 13 230 | 14 302 |
| 17 | Рейтинговый вес аналога | 0,1 | 0,4 | 0,5 |
| 18 | Средневзвешенная стоимость 1 м.кв.объекта оценки в рублях | 1 749 + 5 292 + 7 151 = 14 192 руб. | ||
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей
Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21
Таблица №21
| Наименование объекта оценки | Стоимость, определенная в рамках затратного подхода | Стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода | Стоимость, определенная в рамках доходного подхода | Коэффициенты значимости подхода | |||
| Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | |||||
| Здание | 33 055 872 | 47 017 953 | 49 672 000 | 0,2 | 0,4 | 0,4 | |
| Согласованная рыночная стоимость объекта оценки | 45 287 155 | ||||||
Выводы по согласованию результатов
1. Оценка затратным подходом (по затратам)
Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.
2. Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.
3. Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.
Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.
Итоговое заключение
На основании предоставленной информации, выполненного анализа и расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Калужская область, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01 января 2010 года, с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч) рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.
Оценщик_______________________ Дмитрова М.А.
| Общество с ограниченной ответственностью «Независимое информационно-консультационное агентство» Калужская обл., г.Обнинск, ул.Красных Зорь,18, тел.9-60-17 г.Калуга, ул.Московская, д.10,оф.8, тел. 572-500 |
| СЕРТИФИКАТ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ Сертификат качества оценки удостоверяет, что: изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности; проведенный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в настоящем отчете допущений и ограничивающих условий, являются персональными, профессиональными, непредвзятыми анализами, мнениями и выводами экспертов ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» ООО «Независимое информационно-консультационное агентство» ни в настоящем, ни в будущем не имеет какого-либо интереса к объекту собственности, являющегося предметом данного отчета, а так же не имеет заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон; стоимость услуг Исполнителя не связана с объявлением заранее определенной стоимости или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями; задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или любой оговоренной цены; анализ, мнения и выводы, положенные в основу отчета, соответствуют федеральным стандартам оценочной деятельности ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3; итоговая величина стоимости объекта оценки указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29.07.98 №135-ФЗ признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6-ти месяцев; рыночная стоимость объекта оценки является действительной на дату оценки. Генеральный директор ООО «НИКА» О.С.Мелентьева |
Библиографический список