Смекни!
smekni.com

Оценка недвижимости (стр. 7 из 12)

Рассмотрим особенности применения затратного подхода. Согласно общей концепции оценки предприятия затратным подходом, для того чтобы получить величину рыночной стоимости предприятия, необходимо сначала оценить рыночную стоимость каждого актива предприятия, а затем из общей рыночной стоимости активов необходимо вычесть общую величину обязательств предприятия.

При оценке материальных активов страховой компании, затруднений, как правило, не возникает. Основные средства, отраженные в балансе страховой организации, как правило, невелики по сравнению с валютой баланса, и обычно представляют собой оргтехнику, мебель, автомобили, недвижимость. Основные активы страховой компании - это инвестиции и финансовые вложения средств из страховых резервов. Как ни странно, но в данном случае государственное регулирование размещения средств из страховых резервов облегчает работу оценщика. Действительно, действующие государственные правила требуют от страховщиков размещать резервы в наиболее прозрачные активы - такие как банковские векселя (или векселя организаций, имеющие рейтинг известных агентств - Moody’s, Standard & Poor’s, Fitch и пр. не ниже двух ступеней от суверенного рейтинга России), акции, котирующиеся на ОРЦБ, банковские депозиты, паи в паевых инвестиционных фондах, недвижимость. Все эти активы не представляют собой особенной трудности при оценке.

Основная трудность при оценке страховых компаний затратным подходом - это оценка неосязаемых нематериальных активов, которые не отражены в бухгалтерском балансе. В отличие от производственных предприятий, основные средства которых обычно состоят из недвижимости, оборудования и других осязаемых активов, страховые компании (и другие компании финансового сектора) больше средств инвестируют в неосязаемые активы - такие как узнаваемость торговой марки, человеческий капитал, клиентская база, и т.п. Из-за особенностей бухгалтерского учета, эти инвестиции, (которые, по сути, являются инвестициями в основные средства для страховой компании) часто учитываются как операционные расходы и не увеличивают размера бухгалтерских активов страховой компании.

К таким активам страховой компании можно отнести и наличие лицензии на право проведения страховой деятельности, и наличие штата квалифицированных работников, которые возможно, работают в компании уже длительное время, и узнаваемость названия страховой организации среди потребителей страховых услуг, которая была достигнута длительной работой на рынке и существенными затратами на продвижение своих услуг, и сложившуюся клиентскую базу.

Оценщик, проводя анализ финансово-хозяйственной деятельности оцениваемой страховой компании должен идентифицировать ее неосязаемые активы, которые, по его мнению, могут иметь стоимость в глазах потенциальных покупателей.

После идентификации, стоимость этих активов необходимо оценить. Обычно, при оценке рыночной стоимости неосязаемых нематериальных активов, принято использовать методы доходного подхода, которые основаны на капитализации избыточной (по сравнению со среднеотраслевыми показателями) прибыли. Но специфика бухгалтерского учета в страховых компаниях состоит в том, что большая доля доходов страховой организации может отчисляться в страховые резервы или направляться на оплату операций перестрахования, что значительно уменьшает величину чистой прибыли и делает показатель прибыли не столь важным с точки зрения ценности для потенциального покупателя. В российских условиях это усугубляется еще и тем, что менеджмент страховых компаний зачастую искусственно увеличивает отчисления в страховые резервы, используя эти отчисления как средство минимизации налога на прибыль, что приводит к еще большему уменьшению доли чистой прибыли в доходах страховой компании.

В таких условиях, для оценки упомянутых выше неосязаемых активов страховой компании, логично использовать затратные методы оценки - такие как метод учета затрат на восстановление (замещение). Этот метод основан на определении стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого нематериального актива. Данный метод применяется в отношении тех объектов, для которых нет сформировавшегося рынка, и которые не могут быть оценены с позиции доходного подхода. За оценку стоимости в этом случае принимается сумма затрат, необходимых для создания объекта, с учетом разумной прибыли на вложенный капитал.

Следует отметить, что стоимость неосязаемых активов успешно действующей страховой компании может быть весьма высока и достигать 20-50% от общей стоимости компании.

При оценке обязательств страховой компании, оценщик также должен учитывать определенные особенности страхового дела. Обязательства страховой компании можно условно разделить на две группы. Первая группа обязательств - это обязательства раздела 4 баланса страховой организации, величины которых определены и оценка которых не требуется.К таким обязательствам относятся:

· задолженность по депо премий перед перестраховщиками;

· долгосрочные займы и кредиты;

· отложенные налоговые обязательства;

· краткосрочные займы и кредиты;

· кредиторская задолженность по операциям страхования, сострахования;

· кредиторская задолженность по операциям перестрахования;

· прочая кредиторская задолженность;

· прочие обязательства.

Ко второй группе обязательств относятся предполагаемые выплаты возмещений по страховым случаям, которые по состоянию на дату оценки не произошли (произошли, но сумма ущерба не известна), но возможно, произойдут в будущем (в течение действия договоров страхования, заключенных до даты оценки, ответственность по которым заканчивается после даты оценки). К этой же группе можно отнести предполагаемые потери страховой компании при расторжении действующих договоров страхования по инициативе страхователей и возврате незаработанной части страховой премии. Величины этих обязательств точно не определены и имеют вероятностный характер.

Величины выплат из резервов незаработанной премии и резерва произошедших, но незаявленных убытков, крайне малы и не играют сколько-нибудь существенной роли в деятельности страховой компании. Выплаты из резерва заявленных, но не урегулированных убытков, как правило, оказываются ниже величины самого резерва, поскольку при неизвестной (до урегулирования) сумме ущерба, страховщик относит в резерв величину своей полной ответственности по соответствующему договору страхования.

Одним из способов расчета предполагаемых страховых выплат может служить расчет при помощи среднеотраслевых статистических данных об убыточности (соотношению реально выплаченных сумм страховых возмещений к общей величине сбора страховой премии) по каждому виду страхования, которым занимается оцениваемая страховая компания.

На основании этих данных, можно рассчитать величину ожидаемого убытка по каждому виду страхования на основании фактических данных о сборе страховой премии по этому виду страхования.

Применение методов доходного подхода к оценке страховой компании также имеет свои особенности. По уже упомянутым выше причинам, использование чистой балансовой прибыли страховой компании в качестве основной положительной составляющей денежного потока страховой компании зачастую приводит к неоправданному занижению ее стоимости. Поэтому, традиционно используемые модели для расчета денежных потоков на основе чистой прибыли должны быть модифицированы с учетом особенностей страхового бизнеса и бухгалтерского учета страховой организации.

Доход страховой компании обычно состоит из двух основных составляющих - сбор страховой премии и инвестиционный доход от размещения страховых резервов. Учитывая это, можно использовать следующую модель для расчета годового денежного потока страховой компании:

Составляющая денежного потока
+ Премии по рискам, принятым в страхование и перестрахование
+ Комиссионные вознаграждения полученные
+ Возмещение доли убытков перестраховщиками
+ Доходы от инвестиций, включая доходы от переоценки
+ Прочие доходы
- Премии по рискам, переданным в перестрахование
- Выплаты страховых возмещений
- Комиссионные и агентские вознаграждения уплаченные
- Расходы по инвестициям, включая расходы от переоценки
- Операционные расходы, включая ФОТ, налоги на ФОТ, обязательные отчисления во внебюджетные фонды, арендные платежи, расходы на рекламу и т.п.
- Налог на прибыль и другие обязательные платежи (кроме налогов на ФОТ и обязательных отчислений во внебюджетные фонды)
- Прочие расходы
+ (-) Уменьшение (прирост) долгосрочной задолженности
+ (-) Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала
+ (-) Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства
= Денежный поток

Данная модель не делает различия между теми частями дохода страховой компании, которые отчисляются в страховые резервы и теми, которые составляют собственно прибыль страховой компании. При этом модель учитывает отток денежных средств в качестве реальных выплат по страховым случаям.

После определения денежных потоков в течение всего прогнозного периода по указанной выше модели, дальнейшая оценка страховой компании доходными методами мало чем отличается от оценки обычных производственных предприятий и может быть проведена без особых трудностей.